Hướng dẫn thủ tục tách sổ đỏ theo quy định mới năm 2023?

1. Hướng dẫn thủ tục tách sổ đỏ?

Thưa luật sư, ông nội mình lúc qua đời có để lại di chúc cho mình và con trai bác mình 1 mảnh đất. Và bây giờ anh trai mình bán 1 nửa mảnh đất và muốn tách bìa cho người mua (sổ đỏ vẫn đứng tên ông nội mình), vậy thủ tục như thế nào ? Lệ phí để tách sổ đỏ được tính thế nào ? Và có gặp khó khăn gì trong việc chuyển đổi không ?

Xin chân thành cảm ơn!

Trả lời:

Để làm thủ tục tách sổ đỏ cho người mua đất trước hết anh trai bạn cần phải làm thủ tục khai nhận di sản tại phòng công chứng.

Quy trình khai nhận di sản tại phòng công chứng:

Anh bạn phải nộp 1 bộ hồ sơ yêu cầu công chứng tại bất cứ Phòng công chứng nào trên địa bàn tỉnh, thành phố nơi có bất động sản. Căn cứ tại Điều 57,58 Luật công chứng 2014,

Bộ hồ sơ yêu cầu công chứng bao gồm:

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Giấy chứng tử của ông bạn

+ Di chúc

+ Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền tài sản là di sản thừa kế của ông bạn

+ Giấy tờ tùy thân của những người thừa kế: của bạn và anh bạn.

Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa được quy định tại Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai.

''1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

3. Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

4. Trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chỉ đạo Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;

b) Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp và trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.’’

Sau khi đã có công chứng phần di sản thừa kế của mỗi người, anh bạn cần liên hệ với Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện chuyển nhượng. Sau khi nhận được công văn chấp thuận về việc tách thửa đất từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền anh bạn cần tiến hành thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng bất động sản. Sau đó anh bạn nộp 1 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa tại phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện, thành phố, thị xã thuộc tỉnh. Căn cứ Điều 75 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai và khoản 11 Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính.

 

2. Thủ tục tách thửa đối với mảnh đất của bố mẹ để lại ?

Tôi có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Bố mẹ tôi khi qua đời không để lại di chúc. Bây giờ tôi muốn tách phần đất bố mẹ để lại ra 2 sổ đỏ cho 2 anh em thì liên hệ ở đâu và cần những thủ tuc gì ?

Tôi xin chân thành cảm ơn.

Trả lời:

Theo thông tin bạn cung cấp thì Bố mẹ bạn qua đời không để lại di chúc. Hiện nay hai anh em bạn muốn làm thủ tục tách thửa phần đất đó cho hai anh em. Trước tiên hai anh em bạn cần làm văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế tại văn phòng công chứng. Điều 57 Luật công chứng năm 2014 quy định về công chứng thỏa thuận phân chia di sản thừa kế gồm những giấy tờ sau:

1.      Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế;

2.      Giấy chứng tử của người đã chết để lại di sản;

3.      Bản sao giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản của người để lại di sản đó.

4.      Giấy tờ tùy thân của những người thừa kế theo pháp luật.

5.      Giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người để lại di sản và người được hưởng di sản theo quy định của pháp luật về thừa kế.

Sau đó bạn làm thủ tục tách thửa như sau:

Theo quy định tại Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành luật Đất đai năm 2013 thì:

“1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;
c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

3. Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

4. Trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chỉ đạo Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;

b) Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp và trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.”

Về hồ sơ xin tách thửa thì theo quy định tại Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT có quy định:

11. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất:

a) Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK;

b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

3. Chuyển mục đích sử dụng đất và tách thửa đối với đất ở?

Thưa Luật sư! Bố tôi có 100m2 đất ở và 600m2 đất vườn và muốn tách bìa đỏ cho 3 gia đình. Khi xã tôi có đợt làm bìa đỏ, xã đã báo gia đình tôi phô tô bìa đỏ đất của bố tôi và sổ hộ khẩu của nhà tôi.

Nhà tôi đã nộp cho địa chính của tỉnh, nhưng đã lâu mà chưa làm được tôi nhờ người trên huyện hỏi thì họ nói đất của bố tôi ko đủ để chia 3 bìa, nếu muốn làm bìa đỏ thì phải chuyển đổi từ đất vườn sang đất ở. Tôi thì điều kiện không có nhưng cũng vay mượn để làm, số tiền tôi đưa cho địa chính huyện là 23 triệu mà vào bìa đỏ cho tôi 50m nhà ở còn đất nhà tôi thì còn rất nhiều. Tôi rất lo không biết tiền của mình có làm đúng hay không?

Xin luật sư giải đáp giúp tôi. Xin cảm ơn!

Trả lời:

Thứ nhất, thủ tục tách thửa:

1. Tách thửa

- Điều kiện tách thửa: thửa đất định tách phải đáp ứng được điều kiện diện tích căn cứ quyết định của UBND cấp tỉnh ban hành cho từng địa phương. Do bạn không nói rõ mảnh đất của bố bạn ở địa phương nào nên chúng tôi không thể xem xét được liệu đất của bố bạn có đủ điều kiện tách thành 3 thửa hay không. Hiện nay, tại Hà Nội, diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với đất ở là 30m2 và với các huyện ngoại thành là 50 m2, ngoài ra thửa đất định tách phải có mặt tiền ít nhất là 3m và lối đi vào tối thiểu phải rộng 1,5m. Trong các trường hợp trên thực tế, diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với đất nông nghiệp luôn cao hơn so với đất ở. Chính vì vậy, nếu diện tích đất vườn nhà bạn không đủ điều kiện tách thửa thì phía cơ quan có thẩm quyền yêu cầu bạn tiến hành thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất là có cơ sở.

Bạn đối chiếu quy định về hạn mức tách thửa của địa phương để xem thửa đất của mình có đủ điều kiện tách không.

- Bạn liên hệ với đơn vị đo đạc để xác định ranh giới diện tích đất định tách;

- Liên hệ với Phòng Tài nguyên Môi trường nơi có đất để xin công văn chấp thuận việc tách thửa, hồ sơ bao gồm:

+ Chứng minh nhân dân/hộ khẩu của chủ sử dụng đất;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Đơn xin tách thửa;

+ Bản vẽ đo đạc;

+ Biên bản hiện trạng đất

- Chậm nhất trong vòng 07 ngày, Phòng Tài nguyên Môi trường sẽ phát hành công văn chấp thuận.

 

2. Thủ tục ký hợp đồng tặng cho

Sau khi hoàn thành việc xin tách thửa, bạn liên hệ với phòng công chứng để ký hợp đồng tặng cho, hồ sơ bao gồm:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Chứng minh nhân dân/hộ khẩu hai bên;

- Giấy chứng nhận Đăng ký kết hôn (hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân) của hai bên;

- Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn của bên nhận tặng cho (nếu tặng cho chung cả hai vợ chồng)

- Công văn chấp thuận tách thửa/Bản vẽ đo đạc (trong trường hợp tặng cho một phần).

Luật Đất đai 2013

Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

Nghị định 45/2014/NĐ-CP Quy định về tiền sử dụng đất

 

3. Những lưu ý về chi phí:

- Đối với thuế thu nhập cá nhân phát sinh từ hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất:

Cha mẹ tặng cho quyền sử dụng đất cho con không thuộc diện chịu thuế thu nhập cá nhân (căn cứ Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC Hướng dẫn Luật thuế thu nhập cá nhân và Nghị định 65/2013/NĐ-CP);

- Đối với lệ phí trước bạ sang tên quyền sử dụng đất:

Cha mẹ tặng cho con quyền sử dụng đất thuộc đối tượng được miễn lệ phí trước bạ (điều 4 Nghị định 45/2011/NĐ-CP về lệ phí trước bạ, được hướng dẫn bởi Khoản 1 Điều 1 Thông tư 34/2013/TT-BTC).

Như vậy, hai khoản chi phí khá lớn bạn đã được miễn theo quy định của nhà nước, những chi phí bạn có thể phải chịu gồm: chi phí đo vẽ hiện trạng đất để xin tách thửa, chi phí công chứng hợp đồng.

 

Thứ hai, về chuyển mục đích sử dụng đất

Nghị định 43/2014/NĐ-CPcủa Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013 quy định:

Điều 69. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Về nghĩa vụ tài chính,Nghị định 45/2014/NĐ-CP Quy định về tiền sử dụng đấtQuy định về tiền sử dụng đất quy định như sau:

Điều 5. Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Như vậy, để biết số tiền bạn đã nộp có đúng hay không, cần xem xét bạn ở địa phương nào và giá đất cụ thể ở đó. Vì bạn không cung cấp đầy đủ thông tin nên chúng tôi chỉ cung cấp cho bạn phương hướng giải quyết và các căn cứ pháp luật như trên.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua số: 0989 185 188 để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Tre Việt. Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng/.