"Quyền sử dụng đất" có thể hiểu là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho…từ những chủ thể khác có quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất là tài sản có giá trị lớn và việc chuyển nhượng luôn gắn với những điều kiện pháp lý chặt chẽ. Trong thực tế, không ít trường hợp đất đứng tên người chưa đủ 18 tuổi, hoặc người chưa thành niên là người có quyền đối với thửa đất thông qua thừa kế, tặng cho. Điều này đặt ra yêu cầu phải xác định rõ: người chưa đủ 18 tuổi có được tự mình tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay không, và nếu có thì phải tuân thủ những giới hạn pháp lý nào để bảo đảm tính hợp pháp của giao dịch. 

I. CƠ SỞ PHÁP LÝ

1. Bộ luật Dân sự 2015

2. Luật Đất đai 2024

3. Luật Công chứng 2024

II. NGƯỜI CHƯA ĐỦ 18 TUỔI CÓ ĐƯỢC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHÔNG?

Chuyển quyền sử dụng đất có thể coi là một giao dịch dân sự và được điều chỉnh tại Bộ luật dân sự 2015. Điều 121 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”. Tuy nhiên cần lưu ý ở đây đó là độ tuổi của người thực hiện giao dịch dân sự.

Theo quy định của pháp luật, người chưa đủ 18 tuổi là người chưa thành niên. Trong một số trường hợp, giao dịch do người chưa thành niên thực hiện phải được sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật. Căn cứ Điều 21 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
Người chưa thành niên
1. Người chưa thành niên là người chưa đủ mười tám tuổi.
2. Giao dịch dân sự của người chưa đủ sáu tuổi do người đại diện theo pháp luật của người đó xác lập, thực hiện.
3. Người từ đủ sáu tuổi đến chưa đủ mười lăm tuổi khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý, trừ giao dịch dân sự phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi.
4. Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự, trừ giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, động sản phải đăng ký và giao dịch dân sự khác theo quy định của luật phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý.

Từ quy định trên thì người chưa thành niên khi thực hiện giao dịch dân sẽ sẽ thông qua người đại điện theo pháp luật của mình, cụ thể như sau:

- Giao dịch dân sự của người chưa đủ sáu tuổi do người đại diện theo pháp luật của người đó xác lập, thực hiện;

- Người từ đủ sáu tuổi đến chưa đủ mười lăm tuổi khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý;

- Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự, trừ giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, động sản phải đăng ký và giao dịch dân sự khác theo quy định của luật phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý.

Như vậy, người chưa đủ 18 tuổi không được tự mình chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nếu muốn chuyển nhượng thì phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật.

III. CÓ CẦN PHẢI CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN ĐẤT CỦA NGƯỜI CHƯA ĐỦ 18 TUỔI THÔNG QUA NGƯỜI ĐẠI DIỆN KHÔNG?

Theo quy định của pháp luật, ngoài việc tuân thủ quy định chung, người chuyển nhượng đất phải đáp ứng điều kiện quy định của Luật Công chứng 2024 và Luật Đất đai 2024. Căn cứ khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định:

Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

…

Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;

Do đó, hợp đồng mua bán đất của người chưa đủ 18 tuổi thông qua người đại diện phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp bên còn lại tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.

IV. KẾT LUẬN

Pháp luật không cho phép người chưa đủ 18 tuổi tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc chuyển nhượng chỉ được thực hiện thông qua người đại diện hợp pháp và phải bảo đảm quyền lợi của người chưa thành niên; mọi giao dịch làm trái nguyên tắc này đều tiềm ẩn rủi ro pháp lý và dễ phát sinh tranh chấp.

Nếu có bất kỳ khó khăn, thắc mắc nào cần tư vấn cụ thể, chi tiết hãy liên hệ với LUẬT TRE VIỆT qua HOTLINE 0989.185.188 để được hỗ trợ nhanh chóng và chính xác nhất.
Rất hân hạnh được phục vụ Quý khách!
CÔNG TY LUẬT TNHH TRE VIỆT - TIN TRE VIỆT TRỌN GIÁ TRỊ
HOTLINE: 0989185188
Email: luattrevietbn@gmail.com
Website: http://luattreviet.vn/
Theo dõi chúng tôi: