Sự khác nhau giữa đấu giá và đấu thầu dự án có sử dụng đất theo pháp luật hiện hành.

22/01/2024

1661

Sự khác nhau giữa đấu giá và đấu thầu dự án có sử dụng đất theo pháp luật hiện hành.

Theo luật đất đai sửa đổi 2024, Để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với quy định của Chương VIII về “phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất”, Chương IX Luật Đất đai 2024 đã quy định cụ thể việc:

- “giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất” (Điều 125) đối với “đất sạch” do Nhà nước tạo lập; hoặc

- “giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất” (Điều 126) đối với “đất chưa giải phóng mặt bằng” (đất chưa sạch) mà “nhà đầu tư trúng đấu thầu có trách nhiệm ứng vốn để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền” và trong thời hạn 36 tháng kể từ ngày ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu thầu hoặc thời hạn khác theo hợp đồng đã ký kết với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phải thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giao đất, cho thuê đất đối với nhà đầu tư trúng đấu thầu.

1. Khái niệm

- Đấu giá hàng hoá là hoạt động thương mại, theo đó người bán hàng tự mình hoặc thuê người tổ chức đấu giá thực hiện việc bán hàng hoá công khai để chọn người mua trả giá cao nhất.

- Đấu thầu hàng hoá, dịch vụ là hoạt động thương mại, theo đó một bên mua hàng hoá, dịch vụ thông qua mời thầu (gọi là bên mời thầu) nhằm lựa chọn trong số các thương nhân tham gia đấu thầu (gọi là bên dự thầu) thương nhân đáp ứng tốt nhất các yêu cầu do bên mời thầu đặt ra và được lựa chọn để ký kết và thực hiện hợp đồng (gọi là bên trúng thầu).

2. Giống nhau
Đấu giá và đấu thầu dự án sử dụng đất đều giống nhau là hoạt động của cơ quan nhà nước tổ chức theo một quy trình để tìm ra người đáp ứng tốt nhất.

3. Khác nhau

3.1. Về mục đích

Mặc dù đều là hoạt động của cơ quan nhà nước nhằm tìm được nhà đầu tư vào dự án sử dụng đất nhưng mục đích của mỗi hoạt động là khác nhau. Có sự khác nhau về mục đích là do xuất phát từ vị thế. Khi tổ chức đấu giá thì cơ quan nhà nước sẽ ở vào vị thế của người bán. Khi tổ chức đấu thầu thì cơ quan nhà nước ở vào vị thế của người mua. Người bán bao giờ cũng muốn bán được giá cao nhất còn người mua bao giờ cũng muốn trả giá thấp nhất hoặc trả giá phải chăng với hàng hóa, dịch vụ có chất lượng tốt. Vậy, cùng là dự án sử dụng đất, tại sao cơ quan nhà nước lại đứng ở các vị thế khác nhau?

Trường hợp dự án có sử dụng đất đảm bảo đầy đủ các điều kiện về giải phóng mặt bằng, về xây dựng cơ sở hạ tầng thì được coi là đất sạch. Do đó, nhà nước sẽ bán đấu giá để tìm ra người trả giá cao nhất vì nhà đầu tư không phải thực hiện hiện các công đoạn về bồi thường, giải phóng mặt bằng, không phải bỏ chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng. Còn đối với trường hợp đấu thầu thì đất chưa được giải phóng mặt bằng, chưa có cơ sở hạ tầng nên phải tiến hành các giai đoạn này với rất nhiều tốn kém về tiền bạc, thời gian, công sức. Do đó, việc đòi hỏi năng lực của chủ đầu tư sẽ được tính đến trước khi đòi hỏi về giá cả.

Có thể thấy trong đấu giá cơ quan nhà nước chỉ quan tâm đến vấn đề giá cả thì trong đấu thầu cơ quan nhà nước buộc phải quan tâm cả hai nội dung năng lực thực hiện gói thầu của chủ đầu tư và giá cả. Mỗi mục đích lại phù hợp với đặc tính của đối tượng được đem ra đấu giá hoặc đấu thầu. Do tính mục đích này đã quy định sự tất yếu tồn tại của các hai hoạt động đấu giá và đấu thầu dự án sử dụng đất. Xét ở một khía cạnh nào đó, sự tồn tại của các hình thức lựa chọn chủ đầu tư khác nhau sẽ dẫn đến nhiều vấn đề phức tạp Nhưng nếu như chỉ ghi nhận một trong hai hoạt động thì sẽ không thể đáp ứng được tính phức tạp của đối tượng quản lý cũng như không đảm bảo tính linh hoạt trong giải quyết các quan hệ xã hội. Vậy, vấn đề ở đây không phải là việc có tồn tại ít hay nhiều hình thức lựa chọn nhà đầu tư mà vấn đề chính là phải minh bạch, rõ ràng hệ thống pháp luật, đảm bảo cho các nhà đầu tư đều có thể hiểu và tiếp cận, đảm bảo cho các cơ quan nhà nước đều có thể tuân thủ đúng và tổ chức thực hiện một cách nghiêm túc.

3.2. Về phương thức thực hiện

Phương thức thực hiện là cách thức mà các cơ quan nhà nước áp dụng để lựa chọn ra chủ đầu tư dự án sử dụng đất. Đấu giá dự án sử dụng đất được thực hiện theo phương thức được quy định tại Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản là phương thức trả giá lên, nghĩa là trả giá từ thấp đến cao cho đến khi có người trả giá cao nhất. Trong khi đó, phương thức đấu thầu dự án sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại Luật Đấu thầu, bao gồm: phương thức một giai đoạn một túi hồ sơ, phương thức một giai đoạn hai túi hồ sơ, phương thức hai giai đoạn một túi hồ sơ và phương thức hai giai đoạn hai túi hồ sơ.

Như vậy, trong phương thức thực hiện có thể thấy trong hoạt động đấu giá nhà đầu tư chỉ cần quan tâm đến vấn đề đưa ra giá.

Trong khi đó, trong hoạt động đấu thầu luôn tồn tại 2 nội dung đề xuất về kỹ thuật và đề xuất về tài chính.

Đối với đấu giá, nhà đầu tư căn cứ vào bước giá để đảm bảo cách thức trả giá từ thấp đến cao. Việc trả giá sẽ được diễn ra cho đến khi tìm được nhà đầu tư trả giá cao nhất và người trả giá cao nhất chính là người trúng đấu giá.

Trong khi đó đấu thầu lại phải xem xét đến nhiều yếu tố. Trong phương thức một giai đoạn một túi hồ sơ nhà đầu tư nộp hồ sơ dự thầu, hồ sơ đề xuất gồm đề xuất về kỹ thuật và đề xuất về tài chính theo yêu cầu của hồ sơ mời thầu, hồ sơ yêu cầu và việc mở thầu được tiến hành một lần đối với toàn bộ hồ sơ dự thầu, hồ sơ đề xuất. Ví dụ, trong phương thức một giai đoạn hai túi hồ sơ nhà đầu tư nộp đồng thời hồ sơ đề xuất về kỹ thuật và hồ sơ đề xuất về tài chính riêng biệt theo yêu cầu của hồ sơ mời thầu, đồng thời việc mở thầu được tiến hành hai lần, hồ sơ đề xuất về kỹ thuật sẽ được mở ngay sau thời điểm đóng thầu, nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu về kỹ thuật sẽ được mở hồ sơ đề xuất về tài chính để đánh giá. Trong phương thức hai giai đoạn hai túi hồ sơ trong giai đoạn một, nhà thầu nộp đề xuất về kỹ thuật, phương án tài chính theo yêu cầu của hồ sơ mời thầu nhưng chưa có giá dự thầu, trên cơ sở trao đổi với từng nhà thầu tham gia giai đoạn này sẽ xác định hồ sơ mời thầu giai đoạn hai; trong giai đoạn hai, nhà thầu đã tham gia giai đoạn một được mời nộp hồ sơ dự thầu. Hồ sơ dự thầu bao gồm đề xuất về kỹ thuật và đề xuất về tài chính theo yêu cầu của hồ sơ mời thầu giai đoạn hai, trong đó có giá dự thầu và bảo đảm dự thầu

Như vậy: Với đấu giá thì làm sao để tìm ra nhà đầu tư trả giá cao nhất để thu tiền về cho ngân sách nhà nước còn với đấu thầu thì để tìm ra nhà đầu tư phù hợp nhất thực hiện các gói thầu, đảm bảo chất lượng, đảm bảo sự cạnh tranh công bằng. Các chủ đầu tư khi tham gia vào mỗi hoạt động đều phải nghiên cứu kỹ các quy chế vừa để đảm bảo không bị phạt vi phạm, vừa để hướng tới mục tiêu cuối cùng là người trúng đấu giá hoặc đấu thầu.