Muốn ngăn chặn chuyển dịch, tẩu tán tài sản (đất và tài sản trên đất, nhà ở). Người dân  phải làm gì theo Luật đất đai 2024.
Bài viết bởi luật sư Nguyễn Văn Viên - Giám đốc Công ty Luật TNHH Tre Việt - thuộc Đoàn luật sư tỉnh Bắc Ninh

Khi có tranh chấp tài sản, hoặc phát hiện đối phương đang tìm cách tẩu tán quyền sử dụng đất, nhà ở, nhiều người lo lắng và đặt câu hỏi: “Tôi có quyền yêu cầu Văn phòng đăng ký đất đai tạm dừng chuyển nhượng nhà đất không?”. Câu trả lời là có, nếu đáp ứng đúng điều kiện theo Luật Đất đai 2024 và Nghị định 101/2024/NĐ-CP. Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ về điều kiện, thủ tục yêu cầu tạm dừng chuyển nhượng đất đai, tránh thất thoát tài sản khi xảy ra tranh chấp.

1. Căn cứ pháp lý mới nhất

 Điều 151 Luật Đất đai 2024 

"Điều 151. Các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

1. Người sử dụng đất không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp sau đây:

a) Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích theo quy định tại Điều 179 của Luật này;

b) Đất được giao để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 7 của Luật này, trừ trường hợp đất được giao sử dụng chung với đất được giao để quản lý thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với phần diện tích đất sử dụng theo quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

c) Đất thuê, thuê lại của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của chủ đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng, phù hợp với dự án đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

d) Đất nhận khoán, trừ trường hợp được công nhận quyền sử dụng đất tại điểm a khoản 2 Điều 181 của Luật này;

đ) Đất đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp đã quá 03 năm kể từ thời điểm có quyết định thu hồi đất mà không thực hiện;

e) Đất đang có tranh chấp, đang bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự; quyền sử dụng đất đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật;

g) Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh.

2. Các tài sản gắn liền với đất không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong trường hợp sau đây:

a) Tài sản gắn liền với đất mà thửa đất có tài sản đó thuộc trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại khoản 1 Điều này hoặc không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

b) Nhà ở hoặc công trình xây dựng được xây dựng tạm thời trong thời gian xây dựng công trình chính hoặc xây dựng tạm thời bằng vật liệu tranh, tre, nứa, lá, đất; công trình phụ trợ nằm ngoài phạm vi công trình chính và để phục vụ cho việc quản lý, sử dụng, vận hành công trình chính;

c) Tài sản gắn liền với đất đã có thông báo hoặc quyết định giải tỏa hoặc đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp đã quá 03 năm kể từ thời điểm có các thông báo, quyết định này mà không thực hiện;

d) Nhà ở, công trình được xây dựng sau thời điểm công bố cấm xây dựng; xây dựng lấn, chiếm mốc giới bảo vệ các công trình hạ tầng kỹ thuật, di tích lịch sử - văn hóa đã xếp hạng; tài sản gắn liền với đất được tạo lập từ sau thời điểm quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt mà tài sản được tạo lập đó không phù hợp với quy hoạch được duyệt tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp chủ sở hữu nhà ở, công trình xây dựng không phải là nhà ở theo quy định tại Điều 148 và Điều 149 của Luật này có giấy phép xây dựng có thời hạn theo quy định của pháp luật về xây dựng;

đ) Tài sản thuộc sở hữu của Nhà nước, trừ trường hợp tài sản đã được xác định là phần vốn của Nhà nước đóng góp vào doanh nghiệp theo hướng dẫn của Bộ Tài chính;

e) Tài sản gắn liền với đất không thuộc trường hợp quy định tại Điều 148 và Điều 149 của Luật này"
Khoản 2 Điều 19 Nghị định 101/2024/NĐ-CP – Hướng dẫn về đăng ký đất đai và quản lý thông tin đất đai.

Điều 19. Trách nhiệm của cơ quan tiếp nhận hồ sơ và giải quyết thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất

 "2. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ, cơ quan giải quyết thủ tục không tiếp nhận hồ sơ hoặc dừng giải quyết thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất và trả hồ sơ cho người yêu cầu đăng ký, trừ trường hợp đăng ký đất đai lần đầu mà không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trong các trường hợp sau:

a) Không thuộc thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ hoặc hồ sơ không đầy đủ thành phần hoặc không đảm bảo tính thống nhất nội dung thông tin giữa các giấy tờ hoặc kê khai nội dung không đầy đủ thông tin theo quy định;

b) Nhận được văn bản của cơ quan thi hành án dân sự hoặc cơ quan, người có thẩm quyền tố tụng yêu cầu tạm dừng hoặc dừng việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thuộc đối tượng phải thi hành án theo quy định của pháp luật;

c) Nhận được văn bản thông báo về việc kê biên tài sản thi hành án;

d) Nhận được văn bản của Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc của Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc đã thụ lý đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai hoặc đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất;

đ) Nhận được văn bản của Tòa án nhân dân có thẩm quyền về việc đã thụ lý đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất;

e) Nhận được văn bản của Trọng tài Thương mại Việt Nam về việc thụ lý đơn giải quyết tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai, tài sản gắn liền với đất;

g) Nhận được văn bản yêu cầu dừng thực hiện thủ tục hành chính về đất đai để áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan có thẩm quyền;

h) Trường hợp đăng ký biến động đất đai do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đang được thế chấp và đã đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nhưng hồ sơ đăng ký nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho không có văn bản của bên nhận thế chấp về việc đồng ý cho bên thế chấp được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

i) Trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp và đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc nhà ở hình thành trong tương lai, dự án đầu tư xây dựng công trình không phải là nhà ở, dự án đầu tư nông nghiệp, dự án phát triển rừng, dự án khác có sử dụng đất hoặc công trình xây dựng thuộc các dự án này tại Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai mà chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán tài sản gắn liền với đất nhưng chưa thực hiện thủ tục đăng ký thay đổi để rút bớt tài sản thế chấp là tài sản đã chuyển nhượng, đã bán, trừ trường hợp bên nhận thế chấp và bên mua tài sản có thỏa thuận về việc tiếp tục dùng tài sản này làm tài sản thế chấp và thực hiện đăng ký thay đổi bên bảo đảm theo quy định của pháp luật về đăng ký biện pháp bảo đảm.

3. Đối với các trường hợp quy định tại các điểm b, c, d, đ, e và g khoản 2 Điều này mà quá thời hạn giải quyết theo quy định của pháp luật hoặc nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền về việc đã giải quyết xong tranh chấp đất đai hoặc văn bản hủy bỏ việc dừng, tạm dừng thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, kê biên tài sản thì cơ quan tiếp nhận, cơ quan giải quyết thủ tục tiếp tục thực hiện việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.

4. Đối với trường hợp đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng trong dự án bất động sản thì Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai chịu trách nhiệm kiểm tra tính đầy đủ của thành phần hồ sơ quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 41 của Nghị định này và không chịu trách nhiệm về điều kiện chuyển quyền sử dụng đất, bán nhà ở, bán công trình, hạng mục công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng và pháp luật về kinh doanh bất động sản."

2. Khi nào được yêu cầu tạm dừng chuyển nhượng đất đai?
Người dân được làm đơn yêu cầu tạm dùng khi đối tượng tránh chấp đất đai có nói rõ số lô, số thửa, tờ bản đồ, hoặc căn nhà số...

 Theo Điều 151 Luật Đất đai 2024, chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tạm dừng thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp sau:

 Trường hợp 1: Có văn bản yêu cầu tạm dừng của cơ quan có thẩm quyền

 Bao gồm:

 Tòa án nhân dân đang giải quyết tranh chấp về đất đai, hôn nhân gia đình, chia tài sản chung. (Lưu ý đối với tòa án thì chỉ cần có thông báo thụ lý là người dân có đơn gửi lên VPĐKDĐ được rồi theo điểm đ khoản 2 Điều 19 Nghị định 101/2024)

 Cơ quan thi hành án dân sự để phục vụ cưỡng chế thi hành bản án;

 Cơ quan điều tra trong vụ án hình sự có liên quan đến tài sản là đất đai, nhà ở;

 Cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền trong một số trường hợp đặc biệt.

Trường hợp 2: Tạm dừng theo yêu cầu của người sử dụng đất trong nội bộ hộ gia đình

Ví dụ: đất là tài sản chung của hộ, nhưng một người muốn bán mà không có sự đồng thuận – người khác có thể yêu cầu tạm dừng để bảo vệ quyền lợi.
Trường hợp 3: Người dân có căn cứ rõ đất đang bị chuyển dịch nếu để chuyển dịch xảy ra thì khó thu hồi sau này việc bồi thường khắc phục của đối tượng lừa đảo, tranh chấp (theo điểm d khoản 2 Điều 19 Nghị định 101/2024)

3. Người dân có được yêu cầu tạm dừng chuyển nhượng đất?

 Trường hợp 1: Có,  nhưng không trực tiếp yêu cầu Văn phòng đăng ký đất đai, mà phải thông qua cơ quan có thẩm quyền. Cụ thể:

 a. Trường hợp có tranh chấp đang xử lý tại Tòa án

Làm đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời gửi Tòa án nhân dân (căn cứ Điều 114 Bộ luật Tố tụng dân sự), hoặc có thông báo thụ lý của tòa án (Điểm đ khoản 2 Điều 19 Nghị định 101/2024)

 Tòa án nếu chấp nhận sẽ ra quyết định yêu cầu Văn phòng đăng ký đất đai tạm dừng biến động.

 b. Trường hợp đã có bản án, đang chờ thi hành

 Gửi đơn đề nghị cưỡng chế, ngăn chặn việc chuyển nhượng tài sản đến Chi cục Thi hành án;

 Cơ quan thi hành án có thể gửi văn bản yêu cầu tạm dừng giao dịch nhà đất.

 c. Trường hợp nghi ngờ tẩu tán tài sản trong vụ án hình sự

Làm đơn đề nghị gửi Cơ quan điều tra (Điều 147, điều 128 Bộ luật tố tụng hình sự 2015)

Cơ quan điều tra có quyền yêu cầu Văn phòng đăng ký đất đai dừng chuyển nhượng.
Trường hợp 2: Người dân trực tiếp gửi đơn đến VPĐKĐĐ nếu có căn cứ rõ đất đang bị chuyển dịch nếu để chuyển dịch xảy ra thì khó thu hồi, khó thực hiện yêu cầu bồi thường khắc phục của đối tượng lừa đảo, tranh chấp (theo điểm d khoản 2 Điều 19 Nghị định 101/2024)

 4. Điều kiện để yêu cầu tạm dừng chuyển nhượng đất đai, nhà ở

 Để yêu cầu tạm dừng chuyển nhượng tài sản, bạn cần chuẩn bị các điều kiện sau:

 Có căn cứ cho thấy quyền lợi hợp pháp của mình đang bị đe dọa;

 Tài sản đang đứng tên người có tranh chấp, chuẩn bị bán, chuyển nhượng hoặc tặng cho;

 Cung cấp thông tin cụ thể về thửa đất, số sổ đỏ, người đứng tên...;

 Gửi đơn đúng mẫu và đúng nơi có thẩm quyền.

5. Tại sao cần tạm dừng chuyển nhượng đất đai?

 Việc tạm dừng giao dịch nhà đất giúp:

 Ngăn chặn hành vi tẩu tán tài sản khi có tranh chấp dân sự, ly hôn, nợ nần;

 Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người đang yêu cầu phân chia tài sản, đảm bào thu hồi được tài sản;

 Tránh trường hợp người mua thứ ba vô tình mua phải tài sản đang bị tranh chấp.

 6. Dịch vụ luật sư hỗ trợ tạm dừng chuyển nhượng nhà đất, kiện tranh chấp đất đai, lừa đảo đất đai

 Nếu bạn đang cần:

 Soạn đơn yêu cầu tạm dừng giao dịch bất động sản;

 Yêu cầu Tòa án hoặc Cơ quan thi hành án can thiệp kịp thời;

 Phòng ngừa rủi ro mất tài sản trong tranh chấp;
Soạn đơn tố giác tội phạm, soạn đơn khởi kiện, tham gia tố tụng liên quan đến cấm chuyển dịch tài sản, tẩu tán tài sản,....

Mọi người cũng tìm hiểu thêm: Mẫu đơn đề nghị ngăn chặn chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới nhất (năm 2024)

 Hãy liên hệ  Công ty Luật TNHH Tre Việt, chúng tôi có kinh nghiệm thực tiễn trong hàng trăm vụ việc tranh chấp tài sản và phòng ngừa tẩu tán bất động sản.

Hãy liên hệ ngay với Luật Tre Việt để được tư vấn và hỗ trợ kịp thời!

 Hotline: 0989 185 188 

 LUẬT TRE VIỆT – TIN TRE VIỆT TRỌN GIÁ TRỊ!

  Theo dõi chúng tôi "Luật Tre Việt" :