1. Nhà ở hình thành trong tương lai là gì?

Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng, khi ký kết hợp đồng mua bán, nhà ở vẫn còn chưa được hình thành và chưa có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng).

Nội dung khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai được quy định rõ tại khoản 24 Điều 2 Luật Nhà ở 2023 như sau:

24. Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Ví dụ: Căn hộ chung cư trong tòa nhà chung cư đang xây dựng là nhà ở hình thành trong tương lai.

2. Điều kiện mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Đối tượng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không phải nhà ở mà là hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (bản chất người mua thế chỗ người bán trong hợp đồng đã ký với chủ đầu đầu tư).

Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, bên thuê mua nhà ở với chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.

Căn cứ Điều 51 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Điều 8 Nghị định 96/2024/NĐ-CP, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải bảo đảm các điều kiện sau:

Lưu ý: Nhà ở hình thành trong tương lai chưa có Sổ đỏ, Sổ hồng nhưng toàn bộ dự án của chủ đầu tư phải được cấp sổ và được phép chuyển nhượng.

- Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng phải thuộc diện không có tranh chấp, khiếu kiện.

- Nhà, công trình xây dựng thuộc hợp đồng mua bán, thuê mua không thuộc diện bị kê biên, thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý. 

3. Thủ tục mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Trình tự, thủ tục, hồ sơ chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản được thực hiện theo khoản 2 Điều 13 Nghị định 96/2024/NĐ-CP như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hợp đồng chuyển nhượng

Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thống nhất lập hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng theo mẫu tại Phụ lục XI về hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở công trình xây dựng.

Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng phải được lập thành 08 bản:

- 02 bản do chủ đầu tư dự án lưu

- 01 bản nộp cho cơ quan thuế

- 01 bản nộp cho cơ quan nhận hồ sơ cấp Giấy chứng nhận

- 02 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu,

- 02 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu.

Trường hợp công chứng hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng thì phải có thêm 01 bản để lưu tại tổ chức hành nghề công chứng;

Bước 2: Công chứng hồ sơ

Một trong các bên nộp hồ sơ đề nghị tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có bất động sản thực hiện chứng nhận hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng.

Hồ sơ đề nghị công chứng bao gồm:

• Các bản chính hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng;
• Bản chính hợp đồng đã ký lần đầu với chủ đầu tư dự án, trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở, công trình xây dựng trong tổng số nhà ở, công trình xây dựng đã mua, thuê mua theo hợp đồng thì phải nộp bản chính hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng thể hiện nhà ở, công trình xây dựng chuyển nhượng đã ký với chủ đầu tư;

Giấy tờ chứng minh số tiền bên chuyển nhượng hợp đồng đã nộp cho chủ đầu tư dự án;

Bản chính hoặc bản sao có chứng thực của biên bản bàn giao nhà ở, công trình xây dựng (nếu có) và các giấy tờ khác (nếu có) theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng là doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc phải thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng theo quy định tại điểm này; trừ trường hợp các bên có nhu cầu thực hiện công chứng;

Sau khi thực hiện công chứng (trừ trường hợp không thực hiện công chứng), các bên chuyển nhượng hợp đồng có trách nhiệm nộp thuế, phí và lệ phí liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng theo quy định của pháp luật về thuế, phí, lệ phí;

Bước 3: Nộp hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác thực

Sau khi thực hiện công chứng, chức thực hồ sơ, một trong các bên nộp hồ sơ đến chủ đầu tư dự án bất động sản để đề nghị chủ đầu tư xác nhận việc chuyển nhượng hợp đồng.

Các giấy tờ trong hồ sơ bao gồm:

08 bản chính hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng kèm theo bản chính hợp đồng;

trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở, công trình xây dựng trong tổng số nhà ở, công trình xây dựng đã mua, thuê mua theo hợp đồng thì phải nộp bản chính hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng có thể hiện nhà ở, công trình xây dựng chuyển nhượng đã ký với chủ đầu tư; giấy tờ chứng minh đã nộp thuế hoặc được miễn, giảm thuế theo quy định của pháp luật về thuế;

Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đầy đủ các giấy tờ, chủ đầu tư dự án bất động sản có trách nhiệm kiểm tra, xác nhận vào hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản kinh phí nào.

Sau khi xác nhận vào hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng, chủ đầu tư giữ lại 02 bản chính hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng và trả lại cho bên nộp giấy tờ 06 hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng kèm theo các giấy tờ đã nhận;

Kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng được chủ đầu tư xác nhận, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, bên thuê mua với chủ đầu tư theo hợp đồng đã ký và hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng;

Các trường hợp chuyển nhượng hợp đồng từ lần thứ hai trở đi được thực hiện theo thủ tục quy định tại Điều này, bên chuyển nhượng phải nộp đầy đủ hồ sơ của các lần chuyển nhượng trước đó khi làm thủ tục chuyển nhượng;

Bên nhận chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng được ký kết sau cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trên đây là bài viết về nhà ở hình thành trong tương lai là gì và điều kiện, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. 

Nếu có vướng mắc hãy gọi đến số điện thoại: 0989185188 của Luật sư để được tư vấn.