Chào luật sư: Tôi đang có ý định mua một mảnh đất nhưng chủ sở hữu lại đang thế chấp miếng đất này tại ngân hàng, vì vậy họ muốn tôi làm hợp đồng viết tay và thanh toán tiền trước, sau đó họ rút sổ và giải chấp tại ngân hàng rồi mới làm hợp đồng công chứng với tôi.

Xin hỏi luật sư, tôi có nên ký không, có rủi ro gì xảy ra không ?. Cám ơn luật sư.

Trả lời

Hãng luật Tre Việt cám ơn bạn đã gửi câu hỏi xin tư vấn đến cho chúng tôi. Về vấn đề bạn còn đang thắc mắc chúng tôi trả lời như sau:

Căn cứ tại Điều 317 Bộ luật dân sự 2015, theo đó: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).”

Nếu người bán cho bạn muốn chuyển nhượng đất thì người này phải thông qua ngân hàng để nhận được sự đồng ý từ ngân hàng hoặc đạt được một sự thỏa thuận 3 bên giữa ngân hàng , người bán và người mua.

Ngoài ra tại Điều 321 Bộ luật dân sự 2015 có quy định như sau:

“Điều 321. Quyền của bên thế chấp.

1. Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng là tài sản thế chấp theo thỏa thuận.

2. Đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp.

3. Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ và giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp do bên nhận thế chấp giữ khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.

4. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.

Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.

5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.

6. Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.”

Vì vậy: Mọi việc mua , bán, chuyển nhượng tài sản thế chấp phải được thông qua ngân hang. Chính vì vậy người bán đặt vấn đề về việc thanh toán mua đất trước để đi giải chấp rồi ký hợp đồng mua bán sau thì chỉ khả thi trong trường hợp hai bên thực sự tin tưởng nhau. Ngược lại, nếu bạn chưa có niềm tin vào người bán thì rủi ro rất cao, bởi lẽ: Việc hai bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng mà không được sự đồng ý từ ngâ hàng và cũng không công chứng/chứng thực hợp đồng chuyển nhượng thì hợp đồng này vô hiệu. Theo đó, nếu có sự vi phạm thì bạn có thể yêu cầu( hoặc yêu cầu tòa án ) người kia sẽ phải trả lại tiền cho bạn, tuy nhiên nếu sau khi nhận tiền của bạn mà người này không đem trả ngân hàng và tiêu dùng hết thì cũng rất khó đòi.