Luật sư chuyên sâu về đất đai, Tại sao phải thuê luật sư chuyên về đất đai

Bài viết bởi Luật sư Nguyễn Văn Viên - chủ sở hữu Công ty Luật TNHH Tre Việt 

Đất đai là tài sản lớn nhất của mỗi người khi sống trên cõi trần gian. Đất đai là tài sản cố định không bị mất giá theo thời gian và ai cũng sử dụng kể cả người chết, ai cũng phải dùng nó phục vụ cho cuộc sống của mình.

Tại Việt Nam đất đai là thuộc sở hữu Toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất  quản lý được thể hiện ngay tại Điều 53  Hiến Pháp 2013 và Điều 12 Luật Đất đai 2024, Điều 4 Luật đất đai 2013. 
Đất đai là hàng hóa đặc biệt: Đặc biệt là ở chỗ người sử hữu và người sử dụng là 2 người hoàn toàn khác nhau. Người sở hữu là Toàn dân nhưng thống nhất để Nhà nước quản lý, còn người dân, tổ chức, doanh nghiệp chỉ được sử dụng . Chính vì vậy Đất là hàng hóa đặc biệt chúng ta chỉ dùng từ chuyển nhượng "quyền sử dụng đất" chứ không thể dùng từ mua bán. Bởi mua bán thì phải chuyển quyền sở hữu từ người bán sang người mua. Nhưng vì người bán không có quyền sở hữu nên không thể dùng từ bán được mà chỉ dùng từ chuyển nhượng lại cái "quyền sử dụng" . 
Nhà nước quản lý nên Nhà nước nắm rõ thông tin về đất đai và Nhà nước chỉ cung cấp thông tin cho người dân khi có yêu cầu vì tài sản đất đai thuộc tài sản bí mật riêng của cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp. Để quản lý được một cách thống nhất thì Nhà nước có các cơ quan, cá nhân chuyên làm việc quản lý về đất đai, đó là Cán bộ địa chính xã phường, Văn phòng/ chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện, tỉnh, Phòng/ Sở Tài nguyên môi trường, Cục/ chi cục đo đạc bản đồ, ...Nhà nước ban cho Người sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận QSD Đất mới có quyền Chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp (không có cầm cố nhé), tặng cho, góp vốn. 

Chính vì người sử dụng không được quản lý thông tin của mình, không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất  nên mới phát sinh nhiều tranh chấp đất đai và khiếu nại kéo dài gây mất trật tự xã hội. Trước đây khoảng năm 1992 trở về trước Nhà nước giao đất cho những người còn sống (tức sinh ra từ năm 1992 trở về trước mà còn sống) thì được Nhà nước giao đất tức Nhà nước cấp GCNQSD đất (cấp sổ đỏ), không phải mua, nhưng để được cấp GCNQSD đất thì phải nộp thuế và vì có rất nhiều gia đình còn khó khăn nên đã không có tiền nộp thuế, cho nên đến tận ngày nay (2024) trên 32 năm rồi có gia đình vẫn chưa được cấp GCNQSD đất. Đất cấp GCNQSD đất theo luật Đất đai trở về trước ghi "Hộ ông/bà" là lý giải cho việc mọi người đều được Nhà nước giao đất cho để ở (đất ở) đất vườn, đất canh tác (nông nghiệp - lúa, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản). Những GCNQSD đất ghi chữ hộ thì tất cả những ai có tên trong hộ khẩu tại thời điểm kê khai để cấp đất lần đầu đều có quyền giống nhau.  Nhưng vì lý do lịch sử để lại họ vẫn có đầy đủ quyền như người đã có giấy chứng nhận vì đất chưa có sổ, khỗ nỗi vì không nắm được thông tin tài sản là đất của mình,  hơn nữa giấy tờ chứng minh lại thiếu do đó có nhiều phát sinh tranh chấp xảy ra, có thể dẫn đến án mạng (mất mạng). Mặt khác do lịch sử để lại, trình độ quản lý yếu kém, trình độ chuyên môn của cán bộ làm công tác quản lý về đất cũng yếu kém (một số không phải toàn bộ) dẫn đến tranh chấp đất đai.
Hiện nay Luật đất đai 2013 và luật đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 01/01/2025 thì chỉ những người được cấp GCNQSD Đất mới có đầy đủ các quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn. 
Luật sư chuyên sâu về đất (có chuyên môn sâu, am hiểu chi tiết về đất), thì hiểu bản chất và hiểu chi tiết về đất, hiểu văn hóa tập quán vùng miền:  đất thì luôn đứng yên nhưng người sử dụng nó thì luôn thay đổi. Chính vì vậy đất có lịch sử của đất, có nguồn hình thành đất (nguồn hình thành có hợp pháp hay không hợp pháp đối với GCNQSD đất). Luật sư phải hiểu biết luật đất đai và các văn bản hướng dẫn từng thời kỳ (luật nội dung) và trình tự thủ tục cấp GCNQSD đất đó như thế nào đối với từng thời kỳ (luật hình thức).

Các loại tranh chấp đât đai hiện nay thường là: 
1. Tranh chấp mốc giới (giáp ranh), như lối đi chung, lối đi riêng, giáp ranh. Loại tranh chấp này phải hòa giải tại UBND xã phường sau đó mới khởi kiện được. Kiện thì có thể kiện hành chính hoặc kiện dân sự hủy GCNQSD đất.
2. Tranh chấp ai mới có quyền sử dụng đất và hoặc tài sản trên đất này. Thường liên quan đến Hợp đồng mua bán viết tay, bố mẹ tặng cho các con không rõ khi còn sống, đất cấp không đúng thẩm quyền (cấp thôn xã bán đất), đất khai hoang, đất được Nhà nước giao đất không thu tiền  hoặc có thu tiền sử dụng đất. Loại tranh chấp này cũng phải hòa giải tại UBND xã phường sau đó mới khởi kiện được.
3. Tranh chấp liên quan đến đất đai: Như chia tài sản chung khi ly hôn, chia thừa kế, góp vốn, ... lọai tranh chấp này không cần phải hòa giải tại UBND xã phường, khởi kiện ngay được. 
4. Tranh chấp kiện đòi tài sản: đó là tranh chấp người khác không cho sử dụng, người khác giữ GCNQSD đất. Loại tranh chấp này cũng không cần hòa giải mà kiện ngay được.
Ngoài ra còn nhiều tranh chấp khác chưa kể hết ra được, tùy vào quan hệ pháp luật của các bên trên thực tế. Ví dụ như yêu cầu tòa tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho vô hiệu và giải quyết hậu quả vô hiệu.

Loại tranh chấp một bên được cấp GCNQSD đất với một bên chưa được cấp GCNQSD đất hoặc hai bên đều chưa được cấp GCNQSD đất bắt phải hòa giải tại UBND xã, phường. Hòa giải không thành thì có thể chọn 1 trong 2 cách giải quyết, hoặc là khởi kiện hoặc là theo thủ tục hành chính (chính quyền).

Luật sư Nguyễn Văn Viên - Chủ tịch kiêm Giám đốc Công ty Luật TNHH Tre Việt (Luật Tre Việt) cũng là Luật sư nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng về các vụ án đất đai kéo dài, chỉ ra Mấu chốt của giải quyết tranh chấp đất đai đó là: (1) Nguồn gốc sử dụng đất, (2) Lịch sử biến động đất đó như thế nào; (3) Hiện trạng đất đó ra sao, ai đang quản lý, sử dụng.

Luật Tre Việt với đội ngũ nhiều năm tranh tụng mảng đất đai nên chúng tôi luôn hành động theo đúng phương châm "Tin Tre Việt trọn giá trị" , chúng tôi không bao giờ nói không bao giờ "never say never"
Hãy liên hệ Luật Tre Việt để được tư vấn chi tiết hơn. Chúng tôi tư vấn, hỗ trợ trên phạm vi toàn quốc, thậm chí trên toàn thế giới nếu liên quan đến đất đai tại Việt Nam.

CÔNG TY LUẬT TNHH TRE VIỆT - TIN TRE VIỆT TRỌN GIÁ TRỊ
HOTLINE: 0989185188