Hiện nay, nhiều người có nhu cầu tách sổ đỏ cho các mục đích như mua bán, cho tặng quyền sử dụng đất. Và việc tìm hiểu, cập nhật thủ tục tách sổ đỏ mới nhất là cần thiết, giúp tiết kiệm thời gian, công sức cho người dân khi cần thực hiện.

1.    Khái niệm:

Dưới góc độ pháp lý, có thể hiểu tách sổ đỏ là thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong quá trình chuyển nhượng, tặng cho, … trong đó từ một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau thủ tục trên trở thành hai hay nhiều giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Tách sổ đỏ là hoạt động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc thực hiện chia mảnh đất đã có sổ đỏ thành nhiều mảnh khác nhau có diện tích nhỏ hơn. Đồng thời, khi tách sổ đỏ luôn phải đảm bảo đáp ứng các quy định của Luật Đất đai hiện hành về diện tích tối thiểu được tách thửa.

2.    Mục đích của việc tách sổ đỏ:

- Chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đối với đất và tài sản gắn liền với đất.

- Thừa kế một phần quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

- Trao tặng một phần quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

- Thế chấp một phần quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

- Góp vốn một phần bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

3.    Điều kiện để được tách sổ đỏ bao gồm:

          Căn cứ theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 và Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, để thực hiện thủ tục tách sổ đỏ một cách hợp pháp thì mảnh đất đó phải đáp ứng được các điều kiện sau đây:

- Theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh của địa phương, mảnh đất phải có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tách thửa

- Được cơ quan có thẩm quyền giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất 

- Không có tranh chấp về đất đai

-  Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án đối với đất đai

- Thời hạn sử dụng đất vẫn còn hiệu lực

          Như vậy, để được tách sổ đỏ, cần chú ý những nội dung như sau:

- Trường hợp đất được tách sổ ở khu vực nông thôn:

+ Đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

+ Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, UBND cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương.

- Trường hợp đất được tách sổ ở khu vực đô thị:

+ Đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

+ Đất ở tại đô thị phải bố trí đồng bộ với đất sử dụng cho mục đích xây dựng các công trình công cộng, công trình sự nghiệp, bảo đảm vệ sinh môi trường và cảnh quan đô thị hiện đại.

4.    Thủ tục

4.1. Khi đảm bảo đầy đủ các điều kiện cần thiết để được tách sổ đỏ, người dân muốn thực hiện tách sổ đỏ cần đảm bảo đầy đủ các giấy tờ, hồ sơ bao gồm:
(1)          Đơn xin tách thửa.
(2)         Giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
(3)          Giấy xác nhận của UBND về việc đất không tranh chấp và phù hợp với quy hoạch của địa phương.

4.2. Sau khi hoàn tất các loại giấy tờ, văn phòng quản lý đất đai sẽ có trách nhiệm:

(1)         Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất.;

(2)          Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa.

(3)          Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi UBND để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

5.    Thời gian giải quyết thủ tục tách sổ đỏ

          Căn cứ theo quy định tại khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời gian thực hiện thủ tục tách thửa được quy định cụ thể như sau:

- Không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ

- Không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.

Thời gian này không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

6.    Chi phí thực hiện tách sổ đỏ

Nếu chỉ tách sổ đỏ thì người dân chỉ cần trả phí đo đạc thửa đất và lệ phí cấp sổ đỏ. Còn nếu việc tách sổ đỏ có gắn với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người dân còn phải nộp thêm lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ cấp sổ đỏ, thuế thu nhập cá nhân.

6.1. Phí đo đạc thửa đất:

Phí đo đạc là khoản tiền mà người dân phải trả cho tổ chức dịch vụ đo đạc (không phải nộp cho Nhà nước) nên khoản tiền này tùy theo đơn vị cung cấp dịch vụ đo đạc quyết định.

Thông thường từ 1,8 - 02 triệu đồng/lần (tùy thuộc vào mức giá của các tổ chức đo đạc báo giá khác nhau).

6.2. Lệ phí cấp sổ đỏ:

Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất gồm:

- Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất;

- Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai;

- Trích lục bản đồ địa chính; văn bản; số liệu hồ sơ địa chính.

Căn cứ điều kiện cụ thể của địa phương, chính sách phát triển kinh tế - xã hội của địa phương để quy định mức thu lệ phí phù hợp, đảm bảo nguyên tắc:

- Mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương, phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh cao hơn mức thu tại các khu vực khác;

- Mức thu đối với tổ chức cao hơn mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân.

Như vậy, ở mỗi địa phương sẽ có mức lệ phí cấp sổ đỏ khác nhau. Lệ phí cấp sổ đỏ sẽ do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định nhưng mức thu dưới 100.000 đồng/giấy/lần cấp theo quy định chung của pháp luật).

6.3. Lệ phí trước bạ:

Lệ phí trước bạ sẽ được tính theo công thức như sau:

Lệ phí trước bạ = Giá tính lệ phí trước bạ x Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%)

Trong đó:

- Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

Trường hợp giá đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cao hơn giá do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất.

- Mức thu lệ phí trước bạ đối với đất theo quy định hiện hành là 0.5%.

6.4. Phí thẩm định hồ sơ cấp sổ đỏ:

Phí thẩm định hồ sơ cấp sổ đỏ (cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ đảm bảo việc thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (bao gồm cấp lần đầu, cấp mới, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận và chứng nhận biến động vào giấy chứng nhận đã cấp) theo quy định của pháp luật.

Căn cứ quy mô diện tích của thửa đất, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể của địa phương để quy định mức thu phí cho từng trường hợp.

Như vậy, ở mỗi địa phương sẽ có mức phí thẩm định hồ sơ cấp sổ đỏ khác nhau.

6.5. Thuế thu nhập cá nhân:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp khi tách sổ đỏ sẽ được tính theo công thức sau:

Số thuế thu nhập cá nhân phải nộp từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất = Thu nhập tính thuế x Thuế suất

 Trong đó:

- Thu nhập tính thuế: Thu nhập tính thuế được xác định là giá chuyển nhượng từng lần. Giá chuyển nhượng bất động sản là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

- Thuế suất: Thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng.

Lưu ý: Những trường hợp tách sổ đỏ có gắn với việc chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất đối với những trường hợp sau thì không phải nộp thuế thu nhập cá nhân:

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

- Nhận thừa kế, quà tặng là quyền sử dụng đất giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

Phí đo đạc khi tách thửa: Dao động 1,8 - 2,5 triệu đồng.

Lệ phí cấp giấy chứng nhận: Dưới 100.000 đồng/giấy chứng nhận.

 Quý Khách hàng có nhu cầu, vui lòng liên hệ Luật Tre Việt để được tư vấn hoặc hỗ trợ pháp lý.