Tranh chấp đất đai giữa người thân trong gia đình có yếu tố cầu thành hình sự

07/07/2026

Có khách hàng nhờ Luật Tre Việt tư vấn với nội dung sau:

"Anh trai tôi mua lại căn nhà của mẹ tôi cách đây 3 năm, số tiền giao dịch 1 tỷ 8 có kèm nghĩa vụ thanh toán như sau: thanh toán ngay đợt đầu 1 nửa số tiền cho mẹ, sau 1 năm thanh toán 1/4 và sau 2 năm thanh toán nốt 1/4 còn lại cụ thể là 450 triệu. Nhà này gia đình tôi chấp nhận giao dịch mua bán để phân chia tài sản sớm và có kèm thoả thuận nhà này anh trai mua và để mẹ ở cho đến khi nào mẹ mất. Nhưng nay đến năm thứ 3 khi nói đến nghĩa vụ thanh toán theo biên bản thoả thuận trong gia đình thì anh nói anh sẽ chỉ trả số tiền đấy khi nào mẹ mất, sẽ trả lãi hàng năm theo lãi suất tiết kiệm đang gửi ngân hàng. Trước đó còn nói số tiền này sẽ chỉ chuyển vào tài khoản của con gái anh. Vậy anh nói như thế có được coi là vi phạm pháp luật không. Lí do đưa ra là vì anh là con nên anh cũng có quyền quản lý và giám sát số tiền đó. Ngoài ra khi nói đến nghĩa vụ trả tiền theo đúng thời hạn thì anh có hành vi chửi bới, lăng mạ những người liên quan cụ thể là chị em trong nhà. Vậy có gọi là hành vi vi phạm pháp luật không. Mong nhờ luật sư vào phân giải giúp gia đình tôi với ạ."

Luật Tre Việt xin được trả lời như sau:

Theo quan điểm pháp lý thì đây chủ yếu là tranh chấp dân sự về thực hiện nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng/thỏa thuận mua bán tài sản, chưa có đủ căn cứ để xác định ngay là hành vi lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản. Nếu các bên đã lập văn bản thỏa thuận rõ: Giá chuyển nhượng là 1,8 tỷ đồng; Thời hạn thanh toán từng đợt, trong đó 450 triệu đồng còn lại phải thanh toán sau 02 năm; Đồng thời có thỏa thuận mẹ được tiếp tục ở trong căn nhà đến hết đời, thì bên mua có nghĩa vụ thanh toán đúng thời hạn đã cam kết.

Việc tự ý thay đổi sang phương án "đợi đến khi mẹ mất mới trả", hoặc chỉ chuyển tiền vào tài khoản của con gái mình, sẽ không có giá trị pháp lý nếu không được bên bán là người mẹ đồng ý. Trong trường hợp người mẹ còn minh mẫn, có đầy đủ năng lực hành vi dân sự thì chỉ người mẹ mới có quyền quyết định đối với số tiền thuộc quyền sở hữu của mình. Người con không có quyền tự ý quản lý, giữ hộ hoặc áp đặt cách thức sử dụng số tiền nếu không được mẹ ủy quyền.

Đối với hành vi chửi bới, xúc phạm danh dự, nhân phẩm của các thành viên trong gia đình, tùy tính chất và mức độ, người thực hiện có thể bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc phải bồi thường thiệt hại nếu gây ảnh hưởng đến danh dự, nhân phẩm, uy tín của người khác hoặc nặng hơn có thể cấu thành tội Làm nhục người khác quy định tại Điều 155 BLHS 2015.

Hướng xử lý phù hợp: Rà soát toàn bộ hợp đồng, biên bản thỏa thuận và chứng từ thanh toán. Gửi văn bản yêu cầu thực hiện đúng nghĩa vụ thanh toán. Nếu vẫn không thực hiện, người mẹ có quyền khởi kiện tại Tòa án để yêu cầu thanh toán số tiền còn thiếu và yêu cầu trả lãi do chậm thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật. Chỉ khi có đủ căn cứ chứng minh người mua ngay từ đầu đã có ý định chiếm đoạt tài sản hoặc có hành vi gian dối, bỏ trốn, sử dụng tài sản vào mục đích bất hợp pháp dẫn đến mất khả năng thanh toán... thì mới xem xét dấu hiệu của tội phạm hình sự.

Để có kết luận chính xác, cần xem trực tiếp hợp đồng, biên bản thỏa thuận và các tài liệu liên quan trước khi lựa chọn hướng xử lý phù hợp. Theo tình huống trên, đây là sự việc phát sinh trong nội bộ gia đình, phát sinh tranh chấp liên quan đến quyền tài sản (đất và nhà trên đất của mẹ). Phải xác định đất và tài sản trên đất đã thuộc quyền sử dụng riêng của mẹ (giấy CNQSDĐ mang tên riêng của mẹ) chưa hay vẫn mang tên của hộ gia đình. Mọi giao dịch liên quan đến đất và tài sản trên đất đều phải được công thức, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền mới có giá trị pháp lý. Chúng tôi nhận định rằng sự việc nêu trên có thể tuyên giao dịch này vô hiệu do không đúng về hình thức, dựa trên quy định của Luật Đất đai và BLDS 2015 (yêu cầu về việc công chứng, chứng thực); chủ thể tham gia giao dịch người mẹ có thể chưa được toàn quyền tham gia giao dịch đối với mảnh đất và tài sản trên đất này. Do vậy bạn có thể khởi kiện ra Tòa án nhân dân với nội dung tuyên giao dịch chuyển nhượng đất đai và tài sản trên đất giữa anh trai và mẹ của bạn là vô hiệu, giải quyết hậu quả của giao dịch vô hiệu theo Điều 131 BLDS 2015, các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại.