1. Sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) là gì?

Hiện nay, không có một văn bản nào quy định về khái niệm sổ đỏ. Sổ đỏ là thuật ngữ được sử dụng để gọi " Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất" dựa vào màu sắc bên ngoài của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài Nguyên và Môi trường ban hành trước ngày 10/12/2009.

Đối với sổ đỏ thì sổ đỏ chứng minh quyền sử dụng đất và là công cụ bảo vệ quyền hạn, lợi ích của chủ sở hữu quyền sử dụng đất. Sổ đỏ có khu vực cấp ngoài đô thị, loại đất được được cấp sổ là cho loại đất ở nông thôn, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản và khu làm muối. Sổ đỏ có giá trị pháp lý thể hiện ở tài sản được ghi nhận quyền bao gồm quyền sử dụng đối với đất và quyền sở hữu đối với nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất. Đồng thời, "sổ" chỉ là "giấy" ghi nhận quyền gắn liền với đất đai còn bản thân sổ thì không có giá trị độc lập.

Giá trị của những tài sản như thửa đất, nhà ở,... quy định giá trị thực tế của sổ đỏ.

Căn cứ pháp lý: Khoản 21 điều 3 Luật đất đai 2024

“21. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất…”

Cho thể hiểu rằng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) là một loại giấy tờ pháp lý quan trọng tại Việt Nam. Đây là tài liệu chứng nhận quyền sở hữu và sử dụng đất của cá nhân, tổ chức được cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thường là Sở Tài nguyên và Môi trường, và có giá trị pháp lý cao.

2. Các trường hợp diện tích thực tế nhỏ hơn sổ đỏ được công nhận

2.1. Trường hợp ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Căn cứ pháp lý: Khoản 6 Điều 135 Luật Đất đai 2024

“Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc…mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,…không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.”

Như vậy, với trường hợp diện tích thực tế nhỏ hơn diện tích được xác định trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì diện tích thửa đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế khi cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

2.2. Trường hợp ranh giới thửa đất đang sử dụng có thay đổi so với thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Với trường hợp ranh giới thửa đất có sự thay đổi so với thời điểm được cấp GCNQSDĐ thì một trong những nguyên nhân gây ra tình trạng trên là do chủ sử dụng thửa đất liền kề lấn, chiếm. 

Khi rơi vào trường hợp này, người sử dụng đất có quyền yêu cầu xác định lại ranh giới thửa đất. Trường hợp hai bên có tranh chấp thì có thể tự hòa giải, đề nghị Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tổ chức hòa giải. Nếu hòa giải tại xã, phường, thị trấn không thành thì nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nơi có đất để được giải quyết.

3. Hồ sơ cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo diện tích thực tế

Căn cứ pháp lý: Khoản 2 Điều 38 Nghị định 101/2024/NĐ-CP

“2. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp:
 a) Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 11/ĐK ban hành kèm theo Nghị định này và Giấy chứng nhận đã cấp.

Đối với trường hợp quy định tại điểm g khoản 1 Điều này thì trong Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 11/ĐK ban hành kèm theo Nghị định này phải thể hiện thông tin các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình;
  b) Mảnh trích đo bản đồ địa chính thửa đất đối với trường hợp trích đo địa chính thửa đất quy định tại điểm i khoản 1 Điều này.”

Theo đó hồ sơ cấp đổi GCNQSDĐ bao gồm:

– Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 11/ĐK được ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP; và

– Giấy chứng nhận đã được cấp.

– Các giấy tờ về ủy quyền,…

4. Trình tự, thủ tục cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo diện tích thực tế.

Theo quy định tại khoản 3 Điều 38 Nghị định 101/2024/NĐ-CP trình tự, thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận thực hiện như sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ tại Bộ phận một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Thông thường sẽ nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện nơi có đất hoặc nộp hồ sơ trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện.

Bước 2: Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả

Bước 3: Các cơ quan có thẩm quyền xử lý thực hiện việc đo đạc, gửi phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính, Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính và trên cơ sở dữ liệu về đất đai; cấp Giấy chứng nhận,…

Bước 4: Chủ sử dụng đất lấy kết quả tại cơ quan nộp hồ sơ cấp đổi. 

CÔNG TY LUẬT TNHH TRE VIỆT - TIN TRE VIỆT TRỌN GIÁ TRỊ
HOTLINE: 0989185188