Bố chết không có di chúc, đất mua của Dự án chưa có sổ, lại bán viết tay cho người khác một nửa giờ tính sao?

06/03/2026

Bố chết không có di chúc, đất mua của Dự án chưa có sổ, lại bán viết tay cho người khác một nửa giờ tính sao?
Chào Anh/Chị Luật Tre Việt. Em có vấn đề xin được tư vấn: bố mẹ em mất không có di chúc, em có hai anh em ruột để lại tài sản mảnh đất 1000m2 (do xưa bố mẹ em mua nền từ 1 công ty bất động sản, mảnh đất này em chỉ có hợp đồng chuyển nhượng, biên bản gíao nền, phiếu thu, biên lai đã nộp tiền 100% đi kèm). Cách đây 3 năm, bố mẹ em có bán cho một người bạn 300m2 (chỉ viết hợp đồng hai bên ký không có công chứng). Nay em trai em kẹt tiền đòi bán (đã có người chấp nhận mua) nhưng phần 300m2 chưa tách sổ... Vậy tụi em phải làm sao để có thể bán được 1000m2 chung 1 lô đất? Trong khi bên mua 300m2 họ đòi phải có sổ đỏ theo như giao kết hợp đồng (còn phía cty chuyển nhượng đất đến nay còn chưa ra sổ cho tụi em).cảm ơn Anh/Chị

Luật Tre Việt trả lời: Đất chưa có sổ đỏ thì chưa thể làm thủ tục sang tên thừa kế trên sổ, nhưng vẫn có thể làm thủ tục khai nhận hoặc thỏa thuận di sản đối với “quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua đất”.
Tôi tư vấn lại cho bạn rõ hơn:
1. Di sản trong trường hợp này là gì? Bố mẹ bạn chưa có sổ đỏ nên di sản không phải là quyền sử dụng đất trên sổ, mà là: Quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng mua đất với công ty bất động sản. Tức là bao gồm: Hợp đồng chuyển nhượng nền đất Biên bản bàn giao nền Phiếu thu tiền Biên lai thanh toán 100% Những giấy tờ này được coi là quyền tài sản theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015. Khi bố mẹ mất thì quyền tài sản này trở thành di sản thừa kế.
2. Hai anh em cần làm gì trước? Hai anh em cần lập Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế (hoặc khai nhận di sản thừa kế) tại Văn phòng công chứng đối với: quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng mua đất với công ty BĐS. Sau đó: Hai anh em trở thành người kế thừa quyền mua đất từ công ty.
3. Về việc 300m² đã bán trước đây Hợp đồng bố mẹ bạn bán 300m²: viết tay chưa công chứng chưa có sổ. Pháp lý chưa hoàn chỉnh. Nhưng thực tế pháp luật thường công nhận giao dịch nếu các bên tự nguyện và đã thanh toán. Do đó: Người mua 300m² có quyền yêu cầu thực hiện việc tách đất khi có sổ.
4. Muốn bán 1000m² bây giờ thì làm sao? Có 2 hướng khả thi:
Cách 1 – Bán toàn bộ quyền trong hợp đồng với công ty Hai anh em: Làm văn bản thừa kế quyền hợp đồng. Lập hợp đồng chuyển nhượng quyền mua đất cho người mua mới. Người mua mới sẽ: tiếp tục làm việc với công ty sau này làm sổ. Đồng thời phải ghi rõ nghĩa vụ giao 300m² cho người đã mua trước.
Cách 2 – Làm sổ trước rồi mới bán (an toàn nhất) Hai anh em làm văn bản thừa kế quyền hợp đồng. Làm thủ tục với công ty BĐS để xin cấp sổ đỏ. Sau khi có sổ: tách 300m² cho người mua cũ bán phần còn lại.
5. Lưu ý rất quan trọng Nếu công ty BĐS: chưa đủ pháp lý dự án hoặc không thể cấp sổ thì mảnh đất này rất khó giao dịch hợp pháp. Tóm lại, thứ tự hợp lý nhất là: 1️⃣ Hai anh em làm văn bản thỏa thuận thừa kế quyền trong hợp đồng mua đất. 2️⃣ Làm việc với công ty BĐS để cấp sổ đỏ. 3️⃣ Sau đó mới tách thửa và chuyển nhượng
Bạn quan tâm: Điều kiện để chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở và người dân chỉ cần nộp 30% chênh lệch khi chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở từ ngày 01/01/2026 đúng không?