NHỮNG ĐIỂM MỚI CỦA LUẬT NHÀ Ở NĂM 2023
Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 được Quốc hội Khóa XV, kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 27/11/2023, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2025. Bên cạnh sự kế thừa các nội dung của Luật Nhà ở 2014, Luật Nhà ở 2023 đã có những điểm mới đáng chú ý như vấn đề xây dựng nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại; thủ tục xác định giá đất, miễn tiền sử dụng đất đối với các dự án nhà ở xã hội; vấn đề về biên lợi nhuận của chủ đầu tư đối với các dự án nhà ở xã hội; đối tượng mua nhà ở xã hội và những nguyên tắc bán cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội; vấn đề về phòng cháy chữa cháy đối với nhà chung cư; cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đối với nhà chung cư; thời hạn sử dụng nhà chung cư,... Trong bài viết dưới đây, chúng tôi sẽ cung cấp các thông tin về cấn đề này theo quy định của pháp luật hiện hành.
NHỮNG ĐIỂM MỚI CỦA LUẬT NHÀ Ở NĂM 2023
2. Không còn quy định về vấn đề thời hạn sử dụng nhà chung cư
4. Phát triển quỹ nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại.
5. Ưu đãi cho chủ đầu tư nhà ở xã hội để phát triển mạnh mẽ hơn loại nhà ở này
6. Mở rộng biên lợi nhuận cho chủ đầu tư nhà ở xã hội
7. Xây nhà lưu trú cho công nhân khu công nghiệp
8. Sửa đổi bổ sung nguyên tắc bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội
Những điểm mới của Luật Nhà ở năm 2023 được phân tích cụ thể như sau:
Căn cứ vào Điều 57 Luật nhà ở 2023 về Phát triển nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân để bán, cho thuê mua, cho thuê có quy định như sau:
“1. Cá nhân có quyền sử dụng đất ở theo quy định tại khoản 3 Điều 54 của Luật này xây dựng nhà ở trong các trường hợp sau đây thì phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, việc đầu tư xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy định khác của pháp luật có liên quan đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở:
a) Nhà ở có từ 02 tầng trở lên mà tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để bán, để cho thuê mua, để kết hợp bán, cho thuê mua, cho thuê căn hộ;
b) Nhà ở có từ 02 tầng trở lên và có quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê.
2. Căn hộ quy định tại khoản 1 Điều này được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai, được bán, cho thuê mua, cho thuê theo quy định của Luật này, pháp luật về kinh doanh bất động sản.
3. Cá nhân có quyền sử dụng đất ở theo quy định tại khoản 3 Điều 54 của Luật này xây dựng nhà ở có từ 02 tầng trở lên và có quy mô dưới 20 căn hộ mà tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để cho thuê thì phải thực hiện theo quy định sau đây:
a) Đáp ứng yêu cầu xây dựng nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng;
b) Đáp ứng yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy đối với nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân;
c) Đáp ứng điều kiện theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về đường giao thông để phương tiện chữa cháy thực hiện nhiệm vụ chữa cháy tại nơi có nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân.
4. Trường hợp nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân quy định tại khoản 3 Điều này có căn hộ để bán, để cho thuê mua thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này.”
Như vậy, Luật Nhà ở 2023 quy định, cá nhân muốn xây chung cư chung cư cỡ nhỏ (hay còn gọi là min, nhà ở từ 02 tầng trở lên, tại mỗi tầng có các căn hộ, hoặc từ 02 tầng và quy mô 20 căn hộ trở lên) để bán, cho thuê sẽ phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở. Các tiêu chuẩn kĩ thuật đối với loại nhà ở này sẽ theo quy định chung của nhà chung cư.
Căn hộ đủ điều kiện về an ninh trật tự, phòng cháy chữa cháy, về hạ tầng kĩ thuật và đảm bảo thiết kế theo thiết kế đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đối với từng căn hộ. Sản phẩm bất động sản này cũng sẽ được tham gia giao dịch trong thị trường bất động sản theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở.
Quy định này góp phần nào tháo gỡ gỡ những vướng mắc bất cập về chung cư mini ở các thành phố lớn hiện nay, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân có thu nhập thấp, đảm bảo an ninh, an toàn, phòng cháy chữa cháy và đảm bảo an sinh xã hội.
Do đó, từ ngày 01/01/2025 (Luật nhà ở 2023 có hiệu lực) nếu mua căn hộ chung cư mini đã đáp ứng các điều kiện nêu trên thì người mua căn hộ chung cư sẽ được cấp Giấy chứng nhận (Sổ hồng) và được bán, cho thuê mua, cho thuê
2. Không còn quy định về vấn đề thời hạn sử dụng nhà chung cư
Trước đó, theo Điều 99 Luật Nhà ở 2014 có quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư, như sau:
“1. Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư theo quy định tại khoản 2 Điều này. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh bố trí kinh phí để thực hiện kiểm định chất lượng nhà ở.
Luật Nhà ở 2023 không quy định thời hạn sở hữu, mà chỉ quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư. Do đó, khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng, có nguy cơ sập đổ phải phá dỡ, thì giá trị nhà ở không còn nhưng giá trị quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài và người dân vẫn được bồi thường.
Quy định này được nhiều người dân đồng tình ủng hộ và thấy yên tâm hơn về vấn đề nhà ở khi số người sử dụng nhà chung cư hiện nay ngày càng gia tăng.
3. Thêm nhiều đối tượng được phép mua nhà ở xã hội
Theo đó, Luật Nhà ở 2023 bổ sung 02 nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội được quy định tại khoản 11, 12 Điều 76 như sau:
“11. Học sinh, sinh viên đại học, học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề, trường chuyên biệt theo quy định của pháp luật; học sinh trường dân tộc nội trú công lập.
12. Doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp.”
Như vậy, Luật Nhà ở 2023 đã mở rộng thêm đối tượng được mua nhà ở xã hội, đáp ứng nhu cầu ngày càng tốt hơn, công bằng hơn đối với người có thu nhập thấp, những người yếu thế trong xã hội
4. Phát triển quỹ nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại.
Trong Luật Nhà ở 2014, việc yêu cầu bố trí đất nhà ở xã hội trong dự án thương mại không quy định cụ thể.
Tuy nhiên theo quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 83 Luật Nhà ở 2023 quy định như sau:
“1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được phê duyệt, bao gồm: quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội độc lập; quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội trong phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này.
Đối với khu vực nông thôn, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để bố trí quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội.
2. Tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, căn cứ quy định của Chính phủ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội hoặc bố trí quỹ đất nhà ở xã hội đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại đô thị đó hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội.”
Như vậy, Luật Nhà ở 2023 đã quy định rõ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được phê duyệt. Tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, căn cứ quy định của Chính phủ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội.
5. Ưu đãi cho chủ đầu tư nhà ở xã hội để phát triển mạnh mẽ hơn loại nhà ở này
Luật Nhà ở 2014 quy định chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Tuy nhiên, trên thực tế, một số chủ đầu tư cần phải chờ thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trước khi làm thủ tục miễn.
Đối với Luật Nhà ở 2023, Chủ dự đầu tư dự án sẽ ưu đãi chính sách khi thực hiện dự án nhà ở xã hội theo Khoản 2 Điều 85 Luật Nhà ở 2023:
“2. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội không bằng vốn quy định tại khoản 1 Điều này được hưởng các ưu đãi sau đây:
a) Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án; chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, trừ trường hợp quy định tại điểm d khoản này;
b) Được ưu đãi thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế;
c) Được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội;
d) Được dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được hạch toán riêng, không được tính chi phí đầu tư xây dựng phần công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại này vào giá thành nhà ở xã hội và được hưởng toàn bộ lợi nhuận đối với phần diện tích công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại này; trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì chủ đầu tư nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích xây dựng nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật về đất đai.
Trường hợp phương án quy hoạch chi tiết của dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt không bố trí quỹ đất riêng để xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại trong phạm vi dự án thì chủ đầu tư dự án được dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích sàn nhà ở của dự án để kinh doanh dịch vụ, thương mại. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được hạch toán riêng, không được tính chi phí đầu tư xây dựng phần diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại này vào giá thành nhà ở xã hội và được hưởng toàn bộ lợi nhuận đối với phần diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại này;
đ) Được vay vốn với lãi suất ưu đãi; trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê thì được vay vốn với lãi suất thấp hơn và thời gian vay dài hơn so với trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua theo quy định của Thủ tướng Chính phủ trong từng thời kỳ;
e) Được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hỗ trợ thực hiện đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật của dự án với hệ thống hạ tầng kỹ thuật của khu vực, bảo đảm đồng bộ hạ tầng xã hội trong và ngoài phạm vi dự án;
g) Hội đồng nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương ban hành cơ chế hỗ trợ thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn phù hợp với thẩm quyền và quy định khác của pháp luật có liên quan;
h) Ưu đãi khác theo quy định của pháp luật (nếu có).”
Như vậy, theo Luật Nhà ở 2023 thì chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án. Ngoài ra chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
6. Mở rộng biên lợi nhuận cho chủ đầu tư nhà ở xã hội
Theo điểm c, d khoản 2 Điều 85 Luật Nhà ở 2023 quy định chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội không bằng vốn đầu tư công được hưởng các ưu đãi sau đây:
c) Được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội;
d) Được dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được hạch toán riêng, không được tính chi phí đầu tư xây dựng phần công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại này vào giá thành nhà ở xã hội và được hưởng toàn bộ lợi nhuận đối với phần diện tích công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại này; trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì chủ đầu tư nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích xây dựng nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật về đất đai.
Như vậy, theo Luật Nhà ở 2023 thì chủ đầu tư được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội, được dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại. Thêm vào đó, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được hạch toán riêng, không được tính chi phí đầu tư xây dựng phần công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại này vào giá thành nhà ở xã hội và được hưởng toàn bộ lợi nhuận đối với phần diện tích công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại này.
7. Xây nhà lưu trú cho công nhân khu công nghiệp
Theo khoản 1 Điều 91 Luật nhà ở 2023 quy định về Đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp như sau:
“1. Công nhân đang làm việc tại doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã sản xuất trong khu công nghiệp.”
So với Luật nhà ở 2014 thì Luật nhà ở 2023 đã bổ sung thêm đối tượng nhà ở là nhà ở lưu trú cho công nhân trong khu công nghiệp.
8. Sửa đổi bổ sung nguyên tắc bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội
Theo Luật Nhà ở 2014, bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở.
Trường hợp trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán.
Theo quy định tại điểm d, đ khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023 quy định như sau:
“d) Bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà ở, trừ trường hợp quy định tại điểm đ khoản này;
đ) Trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua nhà ở xã hội đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hoặc bán lại cho đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Việc nộp thuế thu nhập cá nhân thực hiện theo quy định của pháp luật về thuế;”
Như vậy theo Luật nhà ở 2023 trong thời hạn 05 năm, bên mua, thuê mua chỉ được bán lại cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng hoặc bán lại cho đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng.
Bên cạnh đó, theo khoản 4 Điều 80 Luật Nhà ở 2023 cũng đã quy định: “Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam là cơ quan chủ quản dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng nguồn tài chính công đoàn cho công nhân, người lao động thuộc đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội thuê”.
Do vậy, Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam làm chủ đầu tư nhà ở xã hội. Đây là quy định mới, có ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong việc thực hiện trách nhiệm của nhà nước đối với người lao động, nhằm đáp ứng ngày càng tốt hơn nhu cầu về nhà ở xã hội. Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam với chức năng nhiệm vụ vai trò của mình đứng ra tổ chức xây dựng nhà ở xã hội là phù hợp với chức trách nhiệm vụ quyền hạn, góp phần nâng cao uy tín, vai trò đối với người lao động. Tuy nhiên, Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam từ trước đến nay chủ yếu thiên về công tác quản lý hành chính và thực hiện các hoạt động xã hội nên việc đứng ra tổ chức đầu tư xây dựng nhà ở xã hội sẽ là công việc đòi hỏi cơ quan này, có thay đổi về tổ chức bộ máy, về nhân lực, về kinh nghiệm quản lý để thực hiện nhiệm vụ mới này theo quy định của luật nhà ở. Để quy định pháp luật này đảm bảo tính khả thi thì cần phải có quy định cụ thể chi tiết để tổ chức thực hiện. Cần phải có những chỉ tiêu, định mức, kế hoạch, bố trí nhân lực, nguồn ngân sách để quy định này có thể được thực hiện trên thực tế một cách có hiệu quả.
Có thể nói, những điểm mới của Luật Nhà ở sẽ có tác động mạnh mẽ đối với thị trường bất động sản. Các nhà đầu tư sẽ quan tâm nhiều hơn đối với các dự án nhà ở xã hội. Đầu tư vào việc xây dựng nhà ở xã hội sẽ có lợi nhuận, nhiều cơ hội phát triển và quỹ nhà ở xã hội sẽ gia tăng, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao trong xã hội. Khi Luật Nhà ở 2023 có hiệu kể từ ngày 01/01/2025 được tổ chức thực hiện thì sẽ gia tăng nguồn cung nhà ở xã hội, đáp ứng ngày càng tốt hơn nhu cầu về nhà ở xã hội của Việt Nam trong giai đoạn hiện nay.
