Năm 2025, các trường hợp hợp đồng mua bán nhà đất bị vô hiệu theo quy định hiện hành
Luật Đất đai 2024 và Bộ luật Dân sự 2015 quy định rõ những trường hợp hợp đồng mua bán nhà đất không có giá trị pháp lý.
Theo quy định pháp luật, có 4 trường hợp hợp đồng mua bán nhà đất bị vô hiệu. 

Trường hợp 1: Hợp đồng mua bán đất không đủ điều kiện

Căn cứ theo Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

(1) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 (Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.) và điểm a khoản 4 Điều 127 (a) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nhưng đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án;) của Luật Đất đai 2024.

(2) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật.

(3) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự.

(4) Trong thời hạn sử dụng đất.

(5) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Như vậy, nếu bên chuyển nhượng thiếu một trong các điều kiện nêu trên thì sẽ không được chuyển nhượng và hợp đồng mua bán nhà đất cũng sẽ bị vô hiệu.

Ngoài ra, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 còn phải đáp ứng các điều kiện theo các trường hợp tại khoản 3, 4 Điều 45 Luật Đất đai 2024.

Trường hợp 2: Hợp đồng mua bán đất đai giả

Căn cứ theo Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo cụ thể như sau:

(1) Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.

(2) Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu.

Như vậy, nếu hợp đồng mua bán nhà đất chỉ là hình thức để che giấu một giao dịch dân sự khác thì hợp đồng đó sẽ bị coi là vô hiệu vì giả tạo.

Trường hợp 3: Hợp đồng mua bán nhà đất không công chứng

Căn cứ theo khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

(1) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp (2).

(2) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.

Như vậy, nếu hợp đồng mua bán nhà đất thuộc diện bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực nhưng các bên không thực hiện, thì hợp đồng đó không có giá trị pháp lý và bị coi là vô hiệu.

Trường hợp 4: Hợp đồng mua bán nhà đất vi phạm pháp luật

Căn cứ theo Điều 123 Bộ luật dân sự 2015, giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.

 Điều này có nghĩa là, khi hợp đồng mua bán nhà đất bị xác định vi phạm điều cấm của pháp luật hoặc trái đạo đức xã hội, tòa án có quyền tuyên bố hợp đồng đó vô hiệu.

Bạn còn vấn đề gì vướng mắc pháp lý đất đai hay liên hệ Luật Tre Việt

Rất hân hạnh được phục vụ Quý khách !

CÔNG TY LUẬT TNHH TRE VIỆT - TIN TRE VIỆT TRỌN GIÁ TRỊ

HOTLINE: 0989185188

 Theo dõi chúng tôi: