Hòa giải tranh chấp đất đai và những điều cần lưu ý khi lập biên bản hòa giải tranh chấp đất đai 

Tranh chấp về đất đai là một trong những tranh chấp xảy ra phổ biến, rất phức tạp và đa số các tranh chấp về đất đai phải giải quyết bằng con đường Tòa án. Một trong những biện pháp hữu hiệu để hạn chế các bên tranh chấp khởi kiện ra Tòa án để giải quyết tranh chấp đất đai là tăng cường công tác hòa giải ở cơ sở nhất là hòa giải tại Ủy ban nhân dân (UBND) xã, phường, thị trấn (gọi chung là UBND cấp xã).

Vậy pháp luật hiện nay quy định việc hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã như thế nào. Công tác hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã thời gian qua gặp phải khó khăn nào. Và làm thế nào để công tác hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã đạt hiệu quả cao. Trong phạm vi bài viết, các tác giải trình bày một số quy định của pháp luật về hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã. Nêu một số khó khăn, bất cập trong thực tiễn và kiến nghị giải pháp cụ thể.

I.Quy định của pháp luật

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình.

Xuất phát từ tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất nên hiện nay tranh chấp đất đai có nhiều dạng khác nhau. Có thể liệt kê các dạng tranh chấp đất đai phổ biến hiện nay như sau:

– Nhóm tranh chấp về quyền sử dụng đất, tức tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất. Nhóm tranh chấp này có một số dạng tranh chấp cụ thể như: một bên được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cò một bên đang trực tiếp sử dụng một phần hoặc toàn bộ đất mà bên kia được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tranh chấp về ranh giới đất liền kề, chủ đất cũ đòi lại đất cho thuê, cho mượn trước đó; cấp trùng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về một phần hoặc toàn bộ thửa đất cho hai người hoặc hộ gia đình; …
– Nhóm tranh chấp liên quan đến các giao dịch về quyền sử dụng đất như thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đổi quyền sử dụng đất, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất…Các bên tranh chấp trong nhóm tranh chấp này thường yêu cầu một bên tiếp tục thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng, yêu cầu công nhận hiệu lực của hợp đồng hoặc tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu.

– Nhóm tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất. Một số yêu cầu cụ thể trong nhóm tranh chấp này là yêu cầu phân chia di sản thừa kế theo di chức hoặc theo pháp luật…

1. Về trình tự, thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã

Hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã là thủ tục được định trong Luật Đất đai năm 2013 trong trường hợp các bên tranh chấp không tự hòa hòa giải hoặc không hòa giải được thông qua hòa giải ở cơ sở. Trong đó hòa giải tranh chấp về quyền sử dụng đất là thủ tục bắt buộc và cũng là điều kiện thụ lý vụ án tại Tòa án. Yêu cầu khởi kiện tranh chấp về quyền sử dụng đất nếu không được tiến hành hòa giải tại UBND cấp xã thì coi như là chưa đủ điều kiện khởi kiện. Và Tòa án sẽ trả lại đơn khởi kiện cho đương sự là nguyên đơn.

Trình tự thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai được quy định tại Điều 202 Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ được sửa đổi bổ sung bởi Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ.

1.1. Tiếp nhận hồ sơ và các công việc phải thực hiện của UBND cấp xã

Về hồ sơ yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai: Pháp luật không quy định cụ thể hồ sơ yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND cấp là gì. Tuy nhiên, về cơ bản hồ sơ yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai phải bao gồm: Đơn yêu cầu hòa giải quyết tranh chấp đất đai; và các tài liệu, chứng cứ khác (nếu có) như: Biên bản hòa giải tranh chấp đất đai ở cơ sở; bản sao: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trích lục thửa đất; giấy tay mua bán, sang nhượng đất; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; giấy Chứng minh nhân dân của người yêu cầu…

Sau khi nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai và tài liệu, chứng cứ kèm theo (nếu có), UBND cấp xã có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

Thứ nhất, Thẩm tra, xác minh tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất.

Đây là một thủ tục bắt buộc phải thực hiện nhằm mục đích đảm bảo cho việc hòa giải mang lại hiệu quả và thuyết phục. Công việc này thường do công chức tư pháp hoặc địa chính thực hiện và sau đó lập báo cáo kết quả thẩm tra, xác minh nội dung tranh chấp đất đai. Nội dung báo cáo có các nội dung chủ yếu sau:

+ Xác định rõ quan hệ tranh chấp mà các bên yêu cầu giải quyết là gì: ai tranh chấp với ai (cá nhân với cá nhân hay hộ gia đình tranh chấp, lưu ý phân biệt vì hệ quả pháp lý khác nhau); diện tích, loại đất tranh chấp, yêu cầu của nguyên đơn, yêu cầu của bị đơn.

+ Nguồn gốc và quá trình sử dụng.

+ Thông tin hồ sơ địa chính qua các thời kỳ (tờ bản đồ, diện tích, loại đất, sổ mục kê, sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính…).

+ Hiện trạng sử dụng đất đang tranh chấp (phải kiểm tra hiện trường, lưu ý thủ tục kiểm tra hiện trường phải đảm bảo chặt chẽ, đúng quy định); so sánh thông tin địa chính qua các thời kỳ và phải có lý giải sự biến động (nếu có).

+ Nguyên nhân và diễn biến phát sinh tranh chấp và kết quả hòa giải ở cơ sở, tự hòa giải.

+ Tình trạng sử dụng đất hiện nay của các bên tranh chấp (hoàn cảnh về đất ở, đất sản xuất của các bên tranh chấp).

Thứ hai, thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải.

Theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai năm 2013 thì thành phần Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân là Chủ tịch Hội đồng; đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc xã, phường, thị trấn; tổ trưởng tổ dân phố đối với khu vực đô thị; trưởng thôn, ấp đối với khu vực nông thôn; đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất đó; cán bộ địa chính, cán bộ tư pháp xã, phường, thị trấn. Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh.

So với quy định của Luật Đất đai năm 2003 thì Luật Đất đai năm 2013 có điểm mới về thành phần Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai, đó là bổ sung thêm tổ trưởng tổ dân phố hoặc trưởng ấp, khóm và đại diện của ít nhất 02 hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất đó.

Thứ ba, tổ chức cuộc họp hòa giải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Trước khi tổ chức cuộc họp hòa giải, UBND cấp xã phải gửi thư mời đến tất cả các bên tranh chấp và thành viên tổ hòa giải. Và việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt. Trường hợp, tại cuộc họp hòa giải có một bên tranh chấp hoặc người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vắng mặt thì phải hoãn cuộc họp hòa giải và tổ chức lại cuộc họp hòa giải lần thứ hai. Việc hoãn cuộc họp hòa giải phải lập thành biên bản và ghi rõ lý do hoãn cuộc họp. Trường hợp một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là việc hòa giải không thành.

1.2 Lập biên bản hòa giải khi giải quyết tranh chấp

Kết quả hòa giải tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản, gồm có các nội dung: Thời gian và địa điểm tiến hành hòa giải; thành phần tham dự hòa giải; tóm tắt nội dung tranh chấp thể hiện rõ về nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất đang tranh chấp, nguyên nhân phát sinh tranh chấp (theo kết quả xác minh, tìm hiểu); ý kiến của Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai; những nội dung đã được các bên tranh chấp thỏa thuận, không thỏa thuận.

Biên bản hòa giải phải có chữ ký của Chủ tịch Hội đồng, các bên tranh chấp có mặt tại buổi hòa giải, các thành viên tham gia hòa giải và phải đóng dấu của UBND cấp xã; đồng thời phải được gửi ngay cho các bên tranh chấp và lưu tại UBND cấp xã. Trường hợp, sau khi thông qua biên bản hòa giải mà một trong các bên đương tranh chấp không đồng ý ký tên vào biên bản hòa giải thì phải lập biên bản để lưu vào hồ sơ giải quyết tranh chấp đất đai.

Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành mà các bên tranh chấp có ý kiến bằng văn bản khác với nội dung đã thống nhất trong biên bản hòa giải thành thì Chủ tịch UBND cấp xã tổ chức lại cuộc họp Hội đồng hòa giải để xem xét giải quyết đối với ý kiến bổ sung và phải lập biên bản hòa giải thành hoặc không thành.

– Giải quyết trong trường hợp hòa giải không thành

Trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới sử dụng đất, chủ sử dụng đất thì UBND cấp xã gửi biên bản hòa giải thành đến cơ quan có thẩm quyền để giải quyết theo quy định tại Khoản 5 Điều 202 của Luật Đất đai năm 2013. Cụ thể là:
+ Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì UBND cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.
+ Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình UBND cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp hòa giải không thành hoặc sau khi hòa giải thành mà có ít nhất một trong các bên thay đổi ý kiến về kết quả hòa giải thì UBND cấp xã lập biên bản hòa giải không thành và hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp tiếp theo.

Nội dung biên bản hòa giải tranh chấp đất đai

Căn cứ vào khoản 2 Điều 88 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, nội dung của biên bản hòa giải tranh chấp đất đai gồm những nội dung sau:

• Thời gian và địa điểm tiến hành hòa giải; 
• Thành phần tham dự hòa giải; 
• Tóm tắt nội dung tranh chấp thể hiện rõ về nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất đang tranh chấp, nguyên nhân phát sinh tranh chấp (theo kết quả xác minh, tìm hiểu); 
• Ý kiến của Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai; những nội dung đã được các bên tranh chấp thỏa thuận, không thỏa thuận.
• Chữ ký của Chủ tịch Hội đồng, các bên tranh chấp có mặt tại buổi hòa giải, các thành viên tham gia hòa giải và phải đóng dấu của Ủy ban nhân dân cấp xã; đồng thời phải được gửi ngay cho các bên tranh chấp và lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

2.Thủ tục yêu cầu Tòa án công nhận kết quả hòa giải thành tại UBND cấp xã

Thực tiễn công tác hòa giải nói chung cho thấy, hoà giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã đã góp phần giải quyết có hiệu quả các tranh chấp, tiết kiệm thời gian, chi phí, công sức của nhân dân cũng như của Nhà nước. Việc hòa giải thành tại UBND cấp xã do các bên thỏa thuận phương án giải quyết tranh chấp và tự nguyện thi hành; trong trường hợp các bên không thi hành, thì có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết. Thực tiễn cũng cho thấy, có nhiều trường hợp các bên đương sự đã thỏa thuận được với nhau nội dung mâu thuẫn, tranh chấp nhưng sau đó một bên lại thay đổi không thực hiện nội dung đã hòa giải. Vì vậy kết quả hòa giải mặc dù là thành nhưng lại không có giá trị để thi hành. Để tạo điều kiện cho các bên tham gia hòa giải thành ở cơ sở thực hiện việc đề nghị Tòa án nhân dân công nhận kết quả hòa giải thành, sau khi thống nhất với Tòa án nhân dân tối cao, Bộ Tư pháp ban hành công văn số: 1503/BTP-PBGDPL ngày 05 tháng 5 năm 2017 về hướng dẫn thực hiện thủ tục yêu cầu Tòa án công nhận kết quả hòa giải thành ở cơ sở.

2.1. Về điều kiện công nhận kết quả hòa giải thành tại UBND cấp xã

Để yêu cầu Tòa án công nhận kết quả hòa giải thành tại UBND cấp xã thì cần có những điều kiện sau:

– Các bên tham gia thỏa thuận hòa giải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự;

– Vụ, việc được hòa giải tuân thủ đúng quy định pháp luật về hòa giải ở cơ sở;

– Các bên tham gia thỏa thuận hòa giải là người có quyền, nghĩa vụ đối với nội dung thỏa thuận hòa giải. Trường hợp nội dung thỏa thuận hòa giải thành liên quan đến quyền, nghĩa vụ của người thứ ba thì phải được người thứ ba đồng ý;

– Có văn bản hòa giải thành. Nội dung thỏa thuận hòa giải thành là hoàn toàn tự nguyện, không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội, không nhằm trốn tránh nghĩa vụ với Nhà nước hoặc người thứ ba;

– Một hoặc cả hai bên có đơn yêu cầu Tòa án công nhận kết quả hòa giải thành ở cơ sở.

2.2 Thủ tục yêu cầu Tòa án ra quyết định công nhận kết quả hòa giải thành tại UBND cấp xã

– Người yêu cầu công nhận kết quả hòa giải thành tại UBND cấp xã (là một bên hoặc cả hai bên) phải gửi đơn đến Tòa án theo quy định tại Điều 418 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

– Kèm theo đơn yêu cầu, người yêu cầu phải gửi văn bản về kết quả hòa giải thành theo quy định của pháp luật về hòa giải ở cơ sở.

-Thời hạn gửi đơn: Trong thời hạn 06 tháng, kể từ ngày lập văn bản hòa giải thành.

-Người nộp đơn yêu cầu Tòa án ra quyết định công nhận kết quả hòa giải thành ở cơ sở phải nộp tiền tạm ứng lệ phí giải quyết việc dân sự theo quy định tại Khoản 2 Điều 146 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 và Khoản 1 Điều 36 Nghị quyết số 326/2016/NQ-UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

– Mức lệ phí là 300.000 đồng quy định tại Danh mục án phí, lệ phí Tòa án ban hành kèm theo Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14. Trường hợp được miễn hoặc không phải nộp tiền tạm ứng lệ phí Tòa án thực hiện theo quy định của Nghị quyết số 326/2016/NQ-UBTVQH14.

Tóm lại, công tác hoà giải tại UBND cấp xã trong thời gian qua đã giải quyết kịp thời, nhanh chóng, giảm bớt khiếu nại, tố cáo, khiếu kiện của nhân dân. Các quyết định thoả thuận hòa giải thành của các bên thường được cc1 bên tự giác thực hiện. Tuy nhiên, cũng có nhiều trường hợp, các bên tranh chấp đã thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết nội dung tranh chấp nhưng sau đó một bên thay đổi không thực hiện nội dung đã hòa giải vì cho rằng nội dung thỏa thuận tại UBND cấp xã chưa mang tính pháp lý và không có cơ chế buộc thi hành đối với những thỏa thuận này. Điều này dẫn đến việc hòa giải tại UBND cấp xã đôi khi chỉ mang tính hình thức, thủ tục mà chưa có hiệu quả đi sâu vào việc giải quyết dứt điểm nội dung tranh chấp, mâu thuẫn giữa các bên. Do vậy, việc pháp luật quy định kết quả hòa giải tại UBND cấp xã có thể được Tòa án xem xét công nhận theo thủ tục việc dân sự là giải pháp quan trọng để hoạt động hòa giải ở cơ sở thật sự có hiệu quả, không ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tranh chấp.

II. Một số sai sót thường gặp 

1. Một số sai sót thường gặp trong hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã.

Phần lớn các tranh chấp đất đai (chủ yếu là tranh chấp về quyền sử dụng đất) thường có kết quả là hòa giải không thành và phải chuyển hồ sơ đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền để giải quyết theo trình tự, thủ tục tố tụng dân sự. Qua công tác nhận đơn khởi kiện tranh chấp về quyền sử dụng đất tại Tòa án, chúng tôi nhận thấy việc hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã thường có một số sai sót sau:

– Việc hòa giải không đầy đủ thành phần theo quy định như không có sự tham gia của Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Không có mặt của Tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, nhất là không có đại diện của một số hộ dân cư sinh sống lâu đời tại khu vực có đất tranh chấp biết rõ về nguồn gốc, quá trình sử dụng đất đối với thửa đất đó. Việc vắng mặt đại diện của một số hộ dân cư sinh sống lâu đời tại khu vực có đất tranh chấp biết rõ về nguồn gốc, quá trình sử dụng đất đối với thửa đất trong quá trình hòa giải có thể nhận thấy nguyên nhân là do thành phần này là những người không có trách nhiệm công vụ, nên việc họ không tham gia hoặc từ chối tham gia hội đồng sẽ không có chế tài bắt buộc. Mặt khác, việc xác định được người sinh sống lâu đời và biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất cũng sẽ gặp rất nhiều khó khăn. Đối với các khu vực đô thị hóa nhanh, các mặt bằng tái định cư việc thay đổi nhân khẩu trong khu vực này cũng rất thường xuyên, nên đối tượng sinh sống lâu đời ở các khu vực này rất khó xác định. Đối với khu vực nông thôn thì có thể xác định được người sinh sống lâu đời và biết rõ về nguồn gốc thửa đất có tranh chấp, nhưng việc mời đối tượng này tham gia hòa giải tranh chấp về đất đai cũng không phải dễ, bởi họ ngại va chạm, sợ mất lòng ..

-Công chức địa chính hoặc tư pháp cấp xã chưa tiến hành thẩm tra, xác minh tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất.

– Một bên tranh chấp thường vắng mặt nhưng Tổ hòa giải không lập biên bản về sự vắng mặt của họ cũng như hồ sơ hòa giải không thể hiện được biên bản giao giấy mời cho chính đương sự vắng mặt.

– Biên bản hòa giải không thể hiện đầy đủ, rõ ràng yêu cầu của người yêu cầu giải quyết. Từ đó không xác định được yêu cầu tranh chấp đã được tiến hành hòa giải hay chưa.

 

– Công chức địa chính không vẽ sơ đồ phác họa phần đất tranh chấp giữa các bên .....

Hãy liên hệ với luật sư Tre việt để được tư vấn chính xác 

Luật Tre Việt - Tin Tre Việt trọn giá trị 
Hotline: 0989185188