Những vấn đề Luật sư cần nắm vững khi giải quyết tranh chấp đất đai

Bài viết bởi Luật sư Nguyễn Văn Viên - luật sư chuyên sâu tranh tụng đất đai với kinh nghiệm thực chiến trên 10 năm

Tranh chấp đất đai là tranh chấp về Hợp đồng chuyển nhượng, tranh chấp quyền sử dụng đất (ai mới là người có quyền sử dụng đất), tranh chấp thừa kế, tranh chấp mốc giới, tranh chấp liên quan đến đất đai như ly hôn, đặt cọc, ...
Khi giải quyết một vụ tranh chấp đất đai, luật sư cần nắm vững các vấn đề cốt lõi để xác định quyền sử dụng hợp pháp và xây dựng chiến lược tranh tụng. Dưới đây là bốn vấn đề quan trọng cần làm rõ:

1. Nguồn gốc đất

Xác định nguồn gốc đất là yếu tố quan trọng để xác định quyền sử dụng hợp pháp. Cần làm rõ:

Đất có nguồn gốc từ Nhà nước giao, cho thuê hay khai hoang, sử dụng ổn định?

Có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất từ trước không? (Giấy tờ cấp theo Nghị định 64/CP, bằng khoán điền thổ, giấy giao đất…)

Có tranh chấp nào trước đây không?

Nguồn gốc sử dụng đất của từng bên trong tranh chấp?

→ Tài liệu cần kiểm tra:

Quyết định giao đất, cho thuê đất.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ).

Biên lai nộp thuế đất qua các thời kỳ.

Giấy tờ chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho đất qua các thời kỳ.

2. Tình hình biến động đất

Đất đai có thể trải qua nhiều biến động như chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, quy hoạch… Cần làm rõ:

Quá trình mua bán, chuyển nhượng có hợp pháp không?

Có quyết định thu hồi, quy hoạch hay tranh chấp trước đây không?

Có thay đổi về diện tích, ranh giới do quy hoạch, lấn chiếm không?

→ Tài liệu cần kiểm tra:

Sổ mục kê, sổ địa chính qua các giai đoạn.

Lịch sử biến động đất trong hồ sơ quản lý của UBND xã/phường/quận/huyện.

Biên bản hòa giải, quyết định giải quyết tranh chấp trước đây (nếu có).

3. Hiện trạng đất (pháp lý hiện tại)

Hiện tại đất thuộc quyền quản lý của ai và có đầy đủ pháp lý không? Cần xác định:

Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp không?

Đất có bị tranh chấp hay đang bị kê biên, quy hoạch không?

Có giấy phép xây dựng, công trình nào trên đất không?

Có tài sản nào liên quan trên đất cần xem xét (nhà ở, công trình phụ, cây trồng lâu năm…)?

→ Tài liệu cần kiểm tra:

GCNQSDĐ, sổ đỏ, sổ hồng.

Quyết định thu hồi, quy hoạch, nếu có.

Hồ sơ đo đạc, bản đồ địa chính hiện tại.

Biên bản xác nhận hiện trạng đất của chính quyền địa phương.

4. Ai đang quản lý, sử dụng đất?

Bên nào đang sử dụng đất? Có sử dụng ổn định không?

Việc sử dụng đất có tranh chấp không? Có ai phản đối không?

Có ai đã nộp thuế đất thường xuyên không?

→ Tài liệu cần kiểm tra:

Biên lai thuế đất hàng năm. Xác nhận của chính quyền về việc sử dụng đất ổn định. Biên bản hòa giải tranh chấp đất đai trước đây.

Kết luận
Giải quyết tranh chấp đất đai đòi hỏi phải làm rõ nguồn gốc đất, tình hình biến động, hiện trạng pháp lý và quyền quản lý sử dụng đất. Luật sư cần thu thập đầy đủ chứng cứ để bảo vệ quyền lợi cho thân chủ một cách hiệu quả.

 Theo dõi chúng tôi: