Doanh nghiệp FDI có được làm chủ đầu tư nhà ở xã hội tại Bắc Ninh?

Với làn sóng đầu tư nước ngoài đổ về các tỉnh có nhiều khu công nghiệp như Bắc Ninh, nhu cầu nhà ở xã hội (sau đây viết tắt là NOXH) cho công nhân, chuyên gia ngày càng lớn - và không ít doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FDI) muốn tham gia phát triển phân khúc này. Câu hỏi đặt ra là: doanh nghiệp FDI có được làm chủ đầu tư dự án NOXH tại Việt Nam hay không, có bị giới hạn về địa bàn đầu tư không, và cần chuẩn bị những gì? Bài viết dưới đây giải đáp dựa trên một tình huống thực tế: một doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trụ sở tại TP. Hồ Chí Minh, muốn đầu tư dự án NOXH quy mô 05 tòa nhà 20 tầng tại tỉnh Bắc Ninh.

1. Doanh nghiệp FDI có được đầu tư dự án bất động sản trên phạm vi toàn quốc không?

Câu trả lời là có. Pháp luật đầu tư hiện hành không đặt ra danh mục tỉnh, thành cấm hoặc hạn chế nhà đầu tư nước ngoài đầu tư kinh doanh bất động sản. Một doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (tức có nhà đầu tư nước ngoài nắm giữ trên 50% vốn điều lệ) hoàn toàn có thể đầu tư dự án tại bất kỳ tỉnh nào, kể cả Bắc Ninh, mà không cần thành lập pháp nhân mới tại địa phương đó.

Tuy nhiên, khác với doanh nghiệp trong nước, doanh nghiệp FDI cần lưu ý một số điều kiện và giới hạn đặc thù sau:

1. Phạm vi kinh doanh bất động sản hẹp hơn: chỉ được xây dựng nhà, công trình để bán/cho thuê/thuê mua trên đất được Nhà nước cho thuê, hoặc nhận chuyển nhượng dự án của chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư - không được trực tiếp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ cá nhân, hộ gia đình như doanh nghiệp trong nước.
2. Hình thức tiếp cận đất khác biệt: chỉ được Nhà nước cho thuê đất (trả tiền một lần hoặc hằng năm), không thuộc diện được giao đất; chính sách miễn/giảm tiền cho phần diện tích NOXH vẫn áp dụng, chỉ khác ở hình thức (miễn tiền thuê đất thay vì miễn tiền sử dụng đất).
3. Cần hoàn tất thủ tục đầu tư nước ngoài trước: phải có (hoặc điều chỉnh) Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư phù hợp trước khi thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở.

Lưu ý: cần tránh các khu vực Bộ Quốc phòng, Bộ Công an công bố là khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh - nơi tổ chức, cá nhân nước ngoài không được sở hữu nhà ở.

Điểm thuận lợi là vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) được pháp luật nhà ở thừa nhận là một nguồn vốn hợp pháp để phát triển NOXH, nên về nguyên tắc, doanh nghiệp FDI đáp ứng đủ điều kiện vẫn có thể được xem xét làm chủ đầu tư dự án NOXH.

2. Điều kiện chung để làm chủ đầu tư dự án NOXH

2.1. Phải là tổ chức kinh doanh bất động sản

Theo Nghị quyết số 201/2025/QH15 của Quốc hội về thí điểm cơ chế, chính sách đặc thù phát triển NOXH, nhà đầu tư được giao làm chủ đầu tư phải đáp ứng điều kiện đối với tổ chức kinh doanh bất động sản như sau:

• Đã đăng ký ngành, nghề kinh doanh bất động sản;
• Công khai đầy đủ thông tin trên Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản;
• Đang hoạt động bình thường, không bị kê biên tài sản, không trong quá trình giải thể hay phá sản.

2.2. Có đủ năng lực tài chính

Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn:

• 20% tổng vốn đầu tư - nếu dự án có quy mô đất dưới 20 ha;
• 15% tổng vốn đầu tư - nếu dự án có quy mô đất từ 20 ha trở lên.

Ví dụ, với một dự án 05 tòa nhà 20 tầng có tổng mức đầu tư ước tính 2.500 - 3.500 tỷ đồng, doanh nghiệp cần chuẩn bị vốn chủ sở hữu khoảng 500 - 700 tỷ đồng (nếu thuộc trường hợp dưới 20 ha). Vốn chủ sở hữu phải được chứng minh bằng báo cáo tài chính đã kiểm toán (có thể là báo cáo hợp nhất kèm cam kết góp vốn của công ty mẹ nước ngoài) hoặc xác nhận số dư ngân hàng tại thời điểm nộp hồ sơ.

2.3. Có kinh nghiệm triển khai dự án tương đương

Nếu có từ hai nhà đầu tư trở lên cùng đăng ký một dự án, cơ quan có thẩm quyền sẽ ưu tiên nhà đầu tư có kinh nghiệm triển khai dự án NOXH hoặc nhà ở thương mại, có năng lực tài chính tốt hơn. Doanh nghiệp FDI có thể sử dụng kinh nghiệm của công ty mẹ/tập đoàn tại các thị trường khác, nhưng cần chuẩn bị tài liệu hợp pháp hóa lãnh sự phù hợp khi nộp hồ sơ tại Việt Nam.

3. Điều kiện về đất đai tại Bắc Ninh

Doanh nghiệp không bắt buộc phải có sẵn quyền sử dụng đất khi đề xuất dự án NOXH, chỉ cần:

• Đề xuất khu đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch phát triển nhà ở xã hội của tỉnh Bắc Ninh; 

• Chứng minh phương án triển khai khả thi, phù hợp với nhu cầu nhà ở thực tế của khu vực.

Tỉnh Bắc Ninh (trên cơ sở hợp nhất với tỉnh Bắc Giang cũ từ 01/07/2025) là một trong những địa phương có nhu cầu NOXH lớn nhất cả nước nhờ tập trung nhiều khu công nghiệp, khu công nghệ cao (Yên Phong, Quế Võ, Việt Yên, Vân Trung, Quang Châu...). Theo thông tin công bố, tỉnh được giao chỉ tiêu khoảng 65.180 - 135.000 căn NOXH giai đoạn 2025 - 2030 tùy thời điểm và phạm vi số liệu được công bố; doanh nghiệp nên đối chiếu số liệu chính thức, mới nhất tại Sở Xây dựng tỉnh trước khi lập hồ sơ. 

4. Những ưu đãi giúp rút ngắn đáng kể thời gian thủ tục

So với dự án nhà ở thương mại thông thường, dự án NOXH được hưởng nhiều ưu đãi và cơ chế rút gọn thủ tục, đặc biệt kể từ khi Luật Nhà ở 2023 (hiệu lực từ 01/8/2024) và Nghị quyết 201/2025/QH15 (hiệu lực từ 01/6/2025) được ban hành:

1. Miễn tiền sử dụng đất/tiền thuê đất cho toàn bộ diện tích đất xây dựng NOXH, không phải qua thủ tục xác định giá đất rồi mới làm thủ tục miễn.
2. Được dành tối đa 20% diện tích đất ở (hoặc 20% diện tích sàn) trong dự án để xây nhà ở thương mại, bán theo giá thị trường nhằm bù đắp chi phí; lợi nhuận định mức của phần NOXH được khống chế tối đa 10% tổng chi phí đầu tư (theo khoản 2 Điều 85 Luật Nhà ở 2023).
3. Chủ đầu tư được tự thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi và tự chịu trách nhiệm về tính tuân thủ kỹ thuật, thay vì chờ cơ quan chuyên môn thẩm định.
4. Thủ tục thẩm duyệt phòng cháy chữa cháy được lồng ghép, liên thông với thủ tục cấp giấy phép xây dựng.
5. Với dự án không dùng vốn đầu tư công, cơ quan có thẩm quyền có thể giao trực tiếp cho nhà đầu tư đủ điều kiện mà không phải tổ chức đấu thầu - Nghị quyết 201/2025/QH15 không loại trừ doanh nghiệp FDI khỏi cơ chế này.

5. Quy trình triển khai dự án

Trình tự thực hiện một dự án NOXH tại Bắc Ninh cho doanh nghiệp FDI thường gồm các bước sau:

1. Xin cấp/điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (Chỉ áp dụng đối với nhà đầu tư nước ngoài).
2. Xin chấp thuận chủ trương đầu tư tại Sở Kế hoạch và Đầu tư (hoặc cơ quan đầu mối theo phân công của UBND tỉnh).
3. Lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 và thiết kế cơ sở.
4. Thực hiện thủ tục thuê đất (được miễn tiền thuê đất phần diện tích NOXH).
5. Thẩm định báo cáo đánh giá tác động môi trường, nếu dự án thuộc diện phải thực hiện.
6. Xin cấp Giấy phép xây dựng (đồng thời hoàn tất thẩm duyệt PCCC theo cơ chế lồng ghép).
7. Tổ chức thi công, giám sát và nghiệm thu theo từng hạng mục.
8. Thông báo tiếp nhận hồ sơ và bán, cho thuê, thuê mua NOXH cho đối tượng đủ điều kiện.
9. Bàn giao nhà, cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cho người mua; thực hiện kiểm toán độc lập để xác định giá bán chính thức.
10. Quản lý, vận hành tòa nhà sau khi đưa vào sử dụng.

6. Một số lưu ý về kỹ thuật và an toàn cháy nổ

Với công trình cao 20 tầng, doanh nghiệp cần đặc biệt lưu ý các yêu cầu kỹ thuật sau:

• Công trình nhà chung cư cao khoảng 8-24 tầng (chiều cao trên 28m đến 75m) thường được xếp vào công trình cấp II theo quy định phân cấp công trình xây dựng hiện hành, kéo theo yêu cầu về năng lực thiết kế, thi công, giám sát tương ứng.
• Mỗi tòa nhà cần có ít nhất hai thang bộ thoát nạn chống khói và hệ thống thang máy bảo đảm thời gian chờ không quá 60 giây, có chế độ phục vụ cứu hỏa riêng.
• Phải tuân thủ QCVN 06:2022/BXD về an toàn cháy cho nhà và công trình, đặc biệt là khoảng cách an toàn với khu công nghiệp lân cận (như Khu công nghiệp Yên Phong).
• Cần bố trí đủ quỹ đất cho hạ tầng xã hội (cây xanh, trường mầm non, khu thể thao...) theo quy chuẩn quy hoạch xây dựng và đồ án quy hoạch phân khu tại khu vực dự án.

7. Kết luận

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hoàn toàn có thể trở thành chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội tại Bắc Ninh, trên phạm vi cả nước nói chung, mà không cần thành lập pháp nhân mới tại địa phương. Điều kiện tiên quyết là đáp ứng đồng thời: ba nhóm điều kiện chung (chức năng kinh doanh bất động sản, năng lực tài chính, kinh nghiệm) và các điều kiện đặc thù dành cho nhà đầu tư nước ngoài (phạm vi kinh doanh bất động sản, hình thức thuê đất, thủ tục đăng ký đầu tư). Với nhu cầu NOXH rất lớn tại các khu công nghiệp của Bắc Ninh và chính sách ưu đãi ngày càng mạnh mẽ theo Luật Nhà ở 2023 và Nghị quyết 201/2025/QH15, đây là cơ hội đáng cân nhắc cho các nhà đầu tư nước ngoài quan tâm đến phân khúc nhà ở xã hội.

Quý khách hàng cần tư vấn chuyên sâu về vấn đề pháp lý, vui lòng liên hệ trực tiếp với Công ty Luật TNHH Tre Việt chúng tôi để được hỗ trợ tốt nhất.

CÔNG TY LUẬT TNHH TRE VIỆT - TIN TRE VIỆT TRỌN GIÁ TRỊ
HOTLINE: 0989.185.188
Email: luattrevietbn@gmail.com
Website: http://luattreviet.vn/
Theo dõi chúng tôi: