Diện tích tách thửa đát nhỏ hơn diện tích tối thiểu của UBND tỉnh quy định thì làm thế nào để tách được ?

Diện tích tối thiểu được tách thửa là diện tích nhỏ nhất được tách ra từ một thửa đất để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp này xảy ra thực tế chia thừa kế, chia tài sản sau ly hôn, hoặc bố mẹ muốn tách thửa ra phân chia cho các con hoặc chủ sử dụng đất muốn bán (chuyển nhượng) một phần diện tích đất của mình trong diện tích đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Vậy thì làm thế nào tách thửa được ?.

Hiện nay 63 tỉnh thành đều có quy định diện tích tối thiểu để được tách thửa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Căn cứ Khoản 3 Điều 100 Luật Đất đai 2013 có quy định
"3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.". Căn cứ bản án hoặc quyết định của Tòa án thì được cấp GCNQSD Đ theo khoản 3 Điều 100 Luật Đất đai 2013.

Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất: Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đáp ứng đủ các điều kiện sau: (i) có Giấy chứng nhận[1], (i) đất không tranh chấp, (iii) quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, (iv) trong thời hạn sử dụng đất. Khi có đủ các điều kiện này mới đủ điều kiện thực hiện giao dịch chuyển nhượng.

Điều kiện về hình thức: Khoản 1 Điều 502 BLDS 2015 “hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan” và tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 “hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”.

Như vậy trong trường hợp này, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được lập thành văn bản và phải có công chứng chứng thực theo quy định. Điều kiện cấp Giấy chứng nhận khi thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu:
Tại khoản 2 Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 thì “không được công chứng, chứng thực, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh”.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014, “trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất”.
Như vậy trong trường hợp thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận và phần diện tích giao dịch nằm một phần trong diện tích của giấy chứng nhận đã được cấp thì người bán buộc phải tách thủa trước khi bán (chuyển nhượng).

Trong trường hợp tách thửa theo quyết định hoặc bản án của Tòa án nếu thửa đất không đủ điều kiện để tách thửa theo quy định thì người sử dụng đất thực hiện việc phân chia quyền sử dụng đất theo giá trị quyền sử dụng đất (chia theo tiền) hoặc sử dụng chung thửa đất theo quy định. Tòa án có quyền phân chia đất mà không lệ thuộc vào diện tích tối thiểu được tách thửa được qui định tại quyết định của UBND cấp tỉnh nơi có thửa đất. Bởi vì trong các hình thức sở hữu thì có sở hữu chung, trong sở hữu chung có sở hữu chung theo phần nên việc phân chia của Tòa án hay thỏa thuận với diện tích bao nhiêu là quyền của đương sự không trái với pháp luật dân sự về hình thức sở hữu.
Việc tách thửa hay cấp GCN QSDĐ là một thủ tục hành chính không làm ảnh hưởng đến quyết định của Tòa án. Có trường hợp sau khi chia, đương sự có thể sở hữu chung, hoặc có thể để quản lý sử dụng mà không cần phải tách thửa hay đề nghị cấp GCN QSDĐ. Bởi Bộ Tài nguyên và Mội trường có Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường qui định về GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Thông tư 23). Thông tư 23 có quy định về thể hiện thông tin người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất tại trang 1 của GCN (khoản 3 Điều 5) và thể hiện nội dung GCN trong trường hợp thửa đất có phần diện tích đất, tài sản gắn liền với đất của chung nhiều người và có phần diện tích đất, tài sản gắn liền với đất của riêng từng người mà không tách thành thửa đất riêng (khoản 2 Điều 8).

Những địa phương (tỉnh) nào có quy định: quyết định của UBND cấp tỉnh có qui định diện tích tối thiểu để tách thửa nhưng không áp dụng diện tích tối thiểu cho trường hợp tách thửa, cấp GCN QSDĐ theo Bản án, quyết định của Tòa án. Điều đó có nghĩa diện tích tối thiểu để tách thửa được qui định tại quyết định của UBND cấp tỉnh không ảnh hưởng đến quyết định của Tòa án. Có bản án vẫn tách được.
Còn địa phương Bắt buộc phải tuân thủ diện tích tối thiểu được qui định tại Quyết định của UBND cấp tỉnh kể cả đối với bản án, quyết định của Tòa án thì phải tuân thủ, nhưng người được tách diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của UBND tỉnh thì vẫn  đề nghị cấp giấy chứng nhận quyển sử dụng đất chung được (sở hữu chung).

Vậy khi không đủ diện tích tối thiểu để tách thửa theo quy định của UBND tỉnh thì khởi kiện để Toà tuyên bản án, quyết định sau đó có bản án, quyết định  thì làm thủ tục tách đối với Tỉnh/ Thành không quy định bắt buộc phải tuân theo diện tích tối thiểu đối với bản án, quyết định của Tòa án. Còn đối với Tỉnh/ Thành bắt buộc phải tuân theo diện tích tối thiểu kể cả quyết định, bản án của Tòa án thì chúng ta vẫn đề nghị cấp GCNQSD Đ chung (1 Giấy CNQSD Đ có nhiều tên người sử dụng). 

LUẬT TRE VIỆT - TIN TRE VIỆT TRỌN GIÁ TRỊ
HOTLINE: 0989185188

Bài viết bởi Luật sư Nguyễn Văn Viên - Chủ tịch Công ty Luật TNHH Tre Việt - kiêm Giám đốc